Kontakt

Fejl og Mangler ved aflevering af hus

Hvordan er det lige det er med fejl og mangler i et byggeri når man ivertager dette?
Hvornår kan man nægte at overtage et hus?
Hvad er væsentlige fejl og mangler?
Spørgsmålene er mange, og nedenfor har vi forsøgt at gære disse regler forståelige.

Væsentlige mangler


- hvad betyder disse og hvordan defineres de?

I forbindelse med opførelsen af et nyt hus, eller i forbindelse med en færdiggørelse af en større renovering bør der altid afholdes en afleveringsforretning.
Proceduren er oftest, at en entreprenør melder sig færdig med arbejdet, og så bliver parterne enige om en dag og et tidspunkt for hvornår arbejdet kan blive gennemgået sammen af parterne.

Læs nærmere om afleveringsforretninger her.

Ofte bliver byggerier afleveret i sidste øjeblik af den aftalte leverings-/afleveringsdato, hvorfor afleveringsforretninger ofte bliver afholdt i skyndingen. Forholdet gælder ikke mindst i forbindelse med et forsinket byggeri – et byggeri hvor der eventuelt påløber dagbøder til entreprenøren, hvorfor entreprenøren typisk er meget interesseret i at få afleveret byggeriet hurtigst muligt.
Officielt stopper dagbøderne først når der er afholdt den føromtalte afleveringsforretning af byggeriet.

Andre væsentlige forhold som udløses af afleveringen:

  • bygherre overtager ansvaret for byggeriet, (herunder for ridser, skrammer mv.) samt for den generelle og fortsatte vedligehold og beskyttelse af byggeriet
  • bygherres husforsikring overtager dækning og risiko for skader
  • dagbøderne ophører og slutter
  • Entreprenøren skal typisk have sin betaling, (for typehuse ofte hele beløbet)
  • Entreprenørens garanti gælder fra den dag af
  • Eventuelle økonomiske sikkerhedsstillelser nedskrives
  • mf.
I nogle lidt kriseramte byggerier med store forsinkelser eller lignende, kan man fra tid til anden opleve, at entreprenøren forsøger at få afleveret huset med
mangler. Altså at huset/boligen bliver afleveret og overtaget af bygherre selvom der mangler lidt færdiggørelse her og der.
En aflevering med en række mindre mangler er dog mere reglen end undtagelsen i dansk byggeri, og der er meget langt imellem en helt fejlfri aflevering. Hvad der reelt udgør en mangel, er der skrevet tykke bøger om, og det kommer vi som sådan ikke nærmere ind på her.

Men nogle gange er der så mange mangler, eller så store og alvorlige mangler, at begrebet om væsentlige mangler træder ind.

Det er vigtigt at få defineret, hvad der anses som værende væsentlige mangler, således at det er tydeligt for såvel bygherren som entreprenøren, hvornår bygherren er berettiget til at afvise aflevering af byggeriet.
Et byggeri kan og må ikke afleveres med væsentlige mangler, som nedsætter brugen af huset, går på kompromis med sikkerhed og sundhed, eller giver unødige store gener for bygherre. I disse tilfælde kan (og skal) bygherre nægte at overtage huset/byggeriet, og byggeriets aflevering udsættes.

Afvises byggeriet, vil det være bygherrens standpunktsrisiko, og som udgangspunkt er bygherre ansvar at bevise, at afvisningen er sket på retsmæssigt korrekt grundlag.

I forbindelse med manglende overtagelse af byggeriet udløses der en række konsekvenser for begge parter. Entreprenøren får typisk ikke sine penge/betaling og han idømmes ofte (yderligere) dagbøder. Bygherre må evt. udsætte flytninger, forlænge nuværende boligforhold med ekstra husleje eller flytte ud fra nuværende bolig til midlertidige forhold, (lejebolig, hotel), sørge for midlertidig opbevaring af møbler mv. og belemres med flytninger af flere omgange, (dobbelt op på udgifter til flyttefolk mv.).

En manglende overtagelse af byggeriet er ofte konfliktskabende og parterne er meget sjældent enige om hvorvidt der er tale om væsentlige mangler eller ej. Parterne er ofte frustreret, presset og diverse krav om økonomi øger kun konflikten yderligere.

Men der skal være tale om væsentlige mangler ved huset, før man som bygherre/slutbruger decideret kan nægte at overtage huset. Man kan altså godt være tvunget til at overtage et hus, med mindre og uvæsentlige mangler, også selvom der kan være mange af dem samlet set.

Entreprenørerne har ofte en meget smal definition af hvad de defineres som væsentlige mangler; Og bygherre har ofte en meget bred definition af væsentlige mangler. Af samme årsag har vi skrevet denne artikel for at gøre jer klogere på emnet. Ydermer er vi ved at udarbejde en ”hvidbog” over de mest udtalte væsentlige mangler, og typiske misforståelse af hvad der er, og hvad der ikke er væsentlige mangler. Der findes dog ingen præcis facitliste, og der er bestemt er gråzoner. Ydermere er det meget situationsbestemt, eksempelvis hvor travlt bygherre har det med at kunne flytte ind.


I ”betænkning 1570” fra Trafik- bygge og Boligstyrelsen” vedr. AB18 gives der en fin formulering af begrebet. Det er rigtigt nok til AB18, men betænkningen giver universel god beskrivelse der også passer generelt på de øvrige AB’er.


Betænkning 1570, angående §45 stk. 2 (side 159):

Bedømmelsen af om der foreligger væsentlige mangler, beror på en objektiv vurdering på grundlag af almindeligt accepterede kriterier.

Væsentlige mangler, som berettiger bygherren til at afvise afleveringen, kan f.eks. foreligge, hvor den forudsatte brug af hele eller en væsentlig del af arbejdet ikke kan finde sted.

Det samme kan være tilfældet, hvis afhjælpningen af manglerne skønnes at påføre brugeren betydelige gener, herunder som følge af røg, støj, støv, lugt eller lignende over en for brugeren betydelig periode.

Forhold, der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang, kan afhænge af den brugergruppe, som skal benytte byggeriet efter afleveringen. Som eksempel kan nævnes en brugergruppe bestående af demente, der i mindre grad end andre vil kunne tåle, at der skal udføres udbedringsarbejder omkring dem.

Manglende aflevering af kvalitetssikringsmateriale, driftsvejledningsmaterialer eller øvrig dokumentation som f.eks. as-built materiale vil derimod normalt ikke i sig selv berettige bygherren til at afvise afleveringen.

Der kan dog være tale om en væsentlig mangel, hvis der mangler dokumentation, der er nødvendig for forsvarligt at kunne anvende bygningen eller anlægget. Det samme gælder, såfremt entreprenøren ikke har afleveret aftalt dokumentationsmateriale, som er nødvendigt for, at bygherren kan opnå ibrugtagningstilladelse, der er en forudsætning for lovlig ibrugtagning.

Mange, hver for sig mindre og uvæsentlige mangler kan ud fra en konkret vurdering udgøre en væsentlig mangel. Det samme gælder mangler af betydelig økonomisk størrelse og mangler med usædvanlig lang afhjælpningstid.

Bygherren kan i udbudsmaterialet oplyse om særlige forhold, der har væsentlig betydning for, at bygherre kan tage byggeriet eller anlægget i brug, jf. AB 18 § 4, stk. 7.

Oplysningen kan have betydning for vurderingen af, om eventuelle mangler ved afleveringen må anses for at være så væsentlige, at aflevering kan afvises.
Betænkningens 500-600 sider kan læses i sin helhed her:  

KLIK HER



Kort fortalt

Huset, bygningen, boligen skal kunne overtages uden væsentlige gener for brugeren. Alle husets væsentlige funktioner skal virke, og huset skal være sikkert at bruge.
Dette gælder ikke kun i den daglige brug, men også i forbindelse med selve udbedringen af de påtalte mangler efterfølgende. Nogle udbedringsarbejder kan larme, støje og svine så meget at det umuliggør en opretholdelse af almindelig brug. Her kan der være konkrete skærpende omstændigheder såsom hjemmegående, sengeliggende personer, eller familier med mange (små) børn eller lignende. På samme måde kan omfanget af selv mindre udbedringsopgaver påvirke store dele af huset i en så væsentlig grad, at man reelt ikke kan tage huset i brug.

Konkrete eksempler på dette kunne være at store dele af huset skal males om. Man kan ikke tage huset i brug, hvis alle vægge og lofter skal males over. Mindre malermangler her og der må man leve med, men ikke så meget at det bliver indgribende for ens brug af huset. Det samme gælder udskiftninger af hele gulvflader og særligt klinkegulve, som særligt larmer og støver i udbedringen.

Særligt vigtigt er sikkerheden. Der må på ingen måder være risiko for personskader, eller andre sundhedsskadelig forhold ved huset, (åbne installationer eller konstruktioner, skimmelsvampe, manglende rækværk eller værn).

Husets væsentlige funktioner skal virke

Af klokkeklare eksempler på mangler som uomtvisteligt defineres som væsentlige mangler, kan følgende nævnes:

  • Manglende strøm på huset
  • Manglende vand tilkoblet huset
  • Manglende varmt vand
  • Manglende varme på huset, (kan muligvis accepteres midt i sommeren).
  • Manglende ventilation og udsugning
  • Manglende hårde hvidevarer, ovn, komfur, vaskemaskine,
    (opvaskemaskine, emhætte, indbygget kaffemaskine mv. kan diskuteres)
  • Manglende døre og vinduer
  • Manglende afskærmning for altaner og deslige, og lignende hvor der er risiko for nedstyrtning og personskade.
  • Manglende eller blokeret flugtveje
  • Manglende adgangsforhold til huset, herunder redningsveje (typisk større byggepladser)
  • Manglende ibrugtagningstilladelser og tilhørende/relevant kvalitetssikringsmateriale, (funktionstest) og andre brugsmanualer mv. som hindrer korrekt anvendelse og ibrugtagning.



Ansvarsbegrænsning

Indholdet på siden/artiklen sigter på at give overblik over nogle af de væsentligste fejl og mangler og situationerne omkring dette emne.
Beskrivelserne og definitionerne er overordnede og generelle. Anvendelsen skal derfor altid vurderes kritisk i forhold til den konkrete opgave. Bygsagkyndig.nu kan derfor ikke holdes ansvarlig, hvis man vælger at anvende indholdet på siden/portalen konkret.

Læs mere om vores ydelse afleveringsforretning på denne side


[klik her] 

Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer for en helt gratis og uforpligtende snak

  • Vælg en af vores ydelser her
  • Køberrådgivning
  • Byggetilsyn
  • Skimmelsvamp
  • Forsikringssager
  • Afleveringsforretning
  • 1 & 5 års gennemgang
  • Syn & skøn
  • Termografering
  • Vedligeholdelsesplan
  • Tilstandsrapport
  • Andet

Det siger vores kunder om os og det siger ikke så lidt...

En flot score på Trustpilot, det er vi ret stolte af, det er jo kunderne der bestemmer om vores arbejde tilfredsstillende udført.