Afleveringsforretning

Få den rigtige oplevelse ved overtagelsen af din bolig

Når det er tid til at overtage huset eller tilbygningen, er man som oftest spændt og glæder sig til at komme ind i den nye ejendom.

Det skal derfor være en god oplevelse at overtage huset, når det endeligt står færdigt.

Hvis I tager en byggesagkyndig med til afleveringsforretningen, skal I ikke tænke på så meget andet end at nyde ejendommen.

Den byggesagkyndige vil gennemgå ejendommen ude som inde og påtaler alle de fejl og mangler, der skal rettes og noteres i afleveringsprotokollen på afleveringsdagen.

Bygningens installationer, loftsrum, facader og tag vil ligeledes blive gennemgået, således at alt på ejendommen er blevet tilset og vurderet, inden der kan skrives under på afleveringsprotokollen.

Den byggesagkyndige vil også stille alle spørgsmålene til entreprenøren om f.eks. trykprøvning, energimærkning osv., så disse forhold ligeledes noteres i afleveringsprotokollen.

Er der mange eller væsentlige mangler på ejendommen, vil den byggesagkyndige vurdere prisen på det arbejde, der skal udføres, og forhandle en tilbageholdelse af et beløb, som I kan beholde, indtil manglerne er afhjulpet.

Afleveringsprotokollen bliver oftest udarbejdet af entreprenøren ved gennemgangen, men i nogle tilfælde kan det være en ide at få den byggesagkyndige til at gøre dette.

Når ejendommen er endeligt gennemgået, og der er enighed om omfanget af fejl og mangler, skal der aftales en afhjælpningsperiode, og det står den byggesagkyndige ligeledes for.

Oplevelsen ved at overtage et hus bliver en helt anden ved at have en byggesagkyndig med til at gennemgå ejendommen og stille de dumme spørgsmål.

Hvis din bolig ikke er klar til overtagelse

Er du i den uheldige situation at dit hus ikke bliver færdigt som aftalt, skal du overveje hvordan du vil takle situationen med den udførende entreprenør.

Der er nogle forhold der skal være opfyldt for at huset kan overtages, og dette være sig det, at vand, varme og el-installationer virker efter hensigten, samt at køkken og badeværelser er brugbare.
Dermed sagt, at er der ikke varmt vand i huset kan man nægte at overtage, ligesom hvis der mangler toiletter eller fugearbejder i brusenicher således badeværelser ikke er anvendelige, så kan man nægte at overtage.

Nu skal man jo ikke nægte at overtage for en hver pris, men det er faktisk dagbodsberettiget hvis ejendommen ikke kan tages i brug på den aftalte afleveringsdag, såfremt noget af ovenstående ikke virker efter hensigten.

Der skal laves en gennemgang af ejendommen selv om der ikke kan overtages, således der er dokumentation for at der var mangler som medførte udskydelse af overtagelsen, og det er her det er godt at have en byggesagkyndig med ved sin side, da vores byggesagkyndige kender omfanget af hvad der er væsentlige mangler og hvad der skal dokumenteres.

Der skal ligeledes aftales en ny dato for overtagelse eller afleveringsforretning, og dette skal ligeledes fremgå af den mangelliste der bliver udarbejdet ifm. gennemgangen.

Det kan være vanskeligt at tage denne beslutning alene som bygherre, da man selvfølgelig glæder sig til at komme ind i den nye ejendom, hvorfor du skal være opmærksom på, at der kan være problemer i at overtage selv om huset ikke er færdigt, og klar til at lave en afleveringsforretning.

Eksempel på mangelliste

På dette link kan du se et eksempel på hvorledes vores mangellister tager sig ud, og hvorledes disse er yderst anvendelige for dig for nem opfølgning efterfølgende.

KLIK HER

Har du overtaget og bliver håndværkerene væk?

Hvis du selv har forestået afleveringsforretningen og dermed har juridisk overtaget dit hus, har du formentlig også betalt største delen af entreprisesummen om ikke det hele.
Dette går ofte at pusten går af entreprenøren, og der ikke rigtigt sker noget længere, samt at det trækker i langdrag med at få de sidste fejl og mangler afhjulpet.

Har du fået lavet en ordentlig afleveringsforretning har du også fået lavet en afleveringsprotokol, og med de i dag tilgængelige afleveringsprotokoller der er ligger på nettet vil du formentlig også have noteret dig et økonomisk tilbagehold samt en tidsfrist for afhjælpningen af fejl og mangler, da dette er standardspørgsmål.

Har du ikke fået lavet disse aftaler har entreprenøren stort set frit spil, og kan trække tiden meget længe.

Der skal foreligge en afleveringsprotokol fra afleveringsforretningen, og har du fået lavet denne korrekt kan entreprenøren rykkes for udbedring efter udløbsfristen, og overholder han ikke denne frist, kan arbejderne iværksættes for hans regning hvis der varsles korrekt herom.
Dette afhænger selvfølgelig af aftalegrundlaget, men dette er den mest almindelige proces for denne type sager.

Vores byggesagkyndige kan selvfølgelig være dig behjælpelig, hvis du som mange andre er kommet i denne situation.

Hvad gør jeg med fejl og mangler fundet efter jeg har overtaget?

Er selve overtagelsen og afleveringsforretningen udført som forventet, og finder du efter overtagelse og rengøring yderligere fejl og mangler, som du gerne vil have afhjulpet af den udførende entreprenør, skal du hurtigst muligt og gerne inden indflytning dokumentere fejlen og sende den til entreprenøren.

Den bedste måde er at gøre dette med foto, og gerne så det tydeligt kan ses at du endnu ikke er flyttet ind, således en evt. ridse ikke kan henledes til at det er dig der har lavet denne ved indflytningen.
Er du flyttet ind og finder du fejl, skal du overveje om det er en fejl der kan afvente til 1 års gennemgangen eller om det er kosmetiske fejl, da det kan være ganske vanskeligt at diskutere ridser og skrammer med en entreprenør efter du er flyttet ind i boligen.

Du har faktisk ikke ret til at entreprenøren afhjælper ridser og skrammer efter indflytning, medmindre du kan dokumentere, at disse var til stede før overtagelsen hvilket kan være vanskeligt.

Viser der sig fejl og mangler på EL, Vand, Varme eller Kloak, har du krav på at entreprenøren stiller med det samme for at afhjælpe fejlen.
Det kan her være en god ide at være til stede og få dokumenteret hvad fejlen omhandlede såfremt der efterfølgende igen opstår lignende problemer.

Byggeriets regler AB92

AFLEVERINGSFORRETNINGEN

§ 28.
Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren give bygherren skriftlig meddelelse om tidspunktet herfor (færdigmelding). Bygherren indkalder derefter entreprenøren til en afleveringsforretning, der skal finde sted senest 10 arbejdsdage efter det angivne tidspunkt, jf. dog stk. 4.

Stk. 2. Arbejdet anses for afleveret til bygherren, når afleveringsforretning har fundet sted, medmindre der ved denne er påvist væsentlige mangler. Er dette tilfældet, afholdes ny afleveringsforretning, når entreprenøren har givet bygherren skriftlig meddelelse om, at manglerne er afhjulpet, jf. stk 1.

Stk. 3. Indkalder bygherren ikke som anført i stk. 1 til afleveringsforretning, anses arbejdet for afleveret 10 arbejdsdage efter det angivne tidspunkt for færdiggørelse. Tilsvarende gælder for ny afleveringsforretning som nævnt i stk. 2, 2. punktum.

Stk. 4. Omfatter arbejdet flere entrepriser, skal samtlige entrepriser være færdiggjort, før bygherren skal indkalde til afleveringsforretning. Det kan dog være aftalt eller fremgå af omstændighederne, at entrepriser eller dele af disse skal afleveres på forskellige tidspunkter, eller at byggeafsnit afleveres hver for sig.

Stk. 5. Ved anlægsarbejder – bortset fra dem, der er nævnt i § 36, stk. 1 – afleveres de enkelte entrepriser særskilt, medmindre andet er aftalt eller fremgår af omstændighederne.

AFLEVERINGSPROTOKOL

§ 29.
Ved afleveringsforretningen udfærdiges et dokument (afleveringsprotokol), hvori anføres påberåbte mangler ved arbejdet og eventuelle andre forhold, påpeget af bygherren. I tilknytning hertil anføres entreprenørens mulige bemærkninger. Parternes stillingtagen til, om arbejdet er afleveret, skal fremgå af dokumentet.

Stk. 2. Dokumentet underskrives af bygherren og entreprenøren.

Stk. 3. Hvis en part ikke er repræsenteret ved afleveringsforretningen, kan denne gennemføres uden den pågældende parts medvirken. Den mødte part skal snarest muligt give den anden part skriftlig underretning om afleveringsforretningens gennemførelse og om indholdet af afleveringsprotokollen.

Læs mere om byggeriets regler jf. AB92 her

Kilde: BROCKSTEDT-KAALUND

Byggeriets regler AB Forbruger

AFLEVERING

§ 37.
Arbejdet betragtes som afleveret, når entreprenøren har meddelt forbrugeren, at det er udført, eller der er afholdt afleveringsforretning, jf. § 38. Entreprenøren har bevisbyrden for, at arbejdet er afleveret.

Stk. 2. Arbejdet betragtes ikke som afleveret, hvis der er væsentlige mangler, og forbrugeren påberåber sig disse senest 10 arbejdsdage efter, at forbrugeren har fået meddelelse om, at arbejdet er udført. I så fald betragtes arbejdet først som afleveret, når disse er afhjulpet.

Stk. 3. Hvis der afholdes afleveringsforretning, jf. § 38, og der ved denne påvises væsentlige mangler, anses aflevering for sket, når disse er afhjulpet. Når manglerne er afhjulpet, indkalder entreprenøren med 5 arbejdsdages varsel til en ny afleveringsforretning til afholdelse senest 10 arbejdsdage herefter.

Stk. 4. Forbrugerens krav på afhjælpning af mangler mistes ikke, selv om fristen på de 10 arbejdsdage ikke overholdes. Forbrugeren kan ligeledes tilbageholde betaling for mangelfuldt arbejde efter afleveringen, jf. § 25, stk. 3.

AFLEVERINGSFORRETNING

§ 38.
Afleveringsforretning afholdes, hvis entreprisesummen er større end 50.000 kr. og, en af parterne ønsker det og meddeler dette til den anden part, inden arbejdet er udført, eller hvis parterne har aftalt det.

Stk. 2. Entreprenøren indkalder med 5 arbejdsdages varsel til afleveringsforretning til afholdelse senest 10 arbejdsdage efter, at arbejdet er udført.

Stk. 3. Ved afleveringsforretningen udarbejder entreprenøren en afleveringsprotokol. I afleveringsprotokollen anføres de mangler, forbrugeren påpeger, hvad enten entreprenøren er enig heri eller ej. Er entreprenøren ikke enig i en mangel påpeget af forbrugeren, skal dette anføres. Afleveringsprotokollen underskrives af både forbrugeren og entreprenøren.

§ 39.
Hvis en part ikke er repræsenteret ved afleveringsforretningen, kan afleveringsforretningen gennemføres uden den pågældende parts medvirken. Den mødte part skal snarest muligt give den anden part skriftlige underretning om afleveringsforretningens gennemførelse og om indholdet af afleveringsprotokollen.

Læs mere om byggeriets regler jf. AB Forbruger her

Kilde: BROCKSTEDT-KAALUND