1 års gennemgang

Overvejer du om du skal få gennemgået din bolig
og er du i tvivl om det er nødvendigt?

Det at skulle forestå en 1 års gennemgang alene er en stor ting, og mange kaster sig selv ud i det.

Mange opdager nok, at opgaven er væsentligt større end forventet, da det ikke bare er at gennemgå boligen med en servicemand fra entreprenøren eller typehusfirmaet.

Boliger i Danmark er opført af menneskehænder og kvaliteten er ikke bedre end den håndværker der har været på din bolig, hvilket giver nogle kvalitetsmæssige problemer, som skal tages stilling til ved 1 års gennemgangen.

Det er derfor ikke bare at gennemgå huset, da det er DIN opgave, at finde og påpege de fejl og mangler der er ved byggeriet, som er reklamationsberettigede ved en 1 års gennemgang, hvilket overrasker mange.

Ved en 1 års gennemgang, skal du sørge for at afsætte op til 2 timer til en komplet gennemgang af boligen ude som inde, og vi ser dagligt at entreprenøren eller typehusfirmaerne afsætter en time eller mindre til disse års gennemgange.

Årsagen til at der skal afsættes så meget tid er, at huset som sagt skal gennemgås ude som inde og funktionstestes, undersøges for fejl og mangler samt skjulte fejl som f.eks. fliser med manglende vedhæftning.

Ligeledes skal der laves en udførlig mangelliste med de fejl og mangler som konstateres ved gennemgangen, hvilket er det dokument I skal bruge over for entreprenøren eller typehusfirmaet, og efterfølgende bruge til opfølgning på de fejl og mangler som er konstateret ved års gennemgangen.

Årsagen til, at der skal laves en udførlig mangelliste, hvor fejl og mangler er nøje og meget præcist placeret er, at hvis entreprenøren eller typehusfirmaet udbedrer manglen f.eks. på 1 års gennemgangen, og manglen kommer igen efter noget tid, så er det en korrekt reklameret 1 års mangel som er genopstået, og dermed ikke korrekt udført.

Det betyder, at hvis man kan dokumentere at det er den selv samme mangel, så kan man komme efter entreprenøren eller typehusfirmaet igen, og her mangler mange deres dokumentation, hvorefter de ved afslutning af 5 års gennemgangen selv står med problemerne.

HUSK vigtigheden af 1 års gennemgangen, for har du en AB forbruger aftale, hvilket mange entreprenører og typehuse kører med, så har du ofte ikke en 5 års gennemgange, hvormed 1 års gennemgangen er sidste chance for at få gennemgået boligen sammen med entreprenøren eller typehusfirmaet.

Det er dig som bygherre, der skal indkalde entreprenøren til gennemgangen, før du kan påberåbe dig retten til at få afhjulpet mangler ved 1- og 5-års gennemgangen også kaldet 1 års eftersyn og 5 års eftersyn.

Hvis du tager en byggesagkyndig med til din 1- og 5-års gennemgang, sikrer du, at fejl og mangler, der med rette kan gøres gældende, bliver påberåbt og korrekt noteret i forbindelse med gennemgangen.

En byggesagkyndig gennemgår ved 1- og 5-års gennemgangen huset inde såvel som ud og tilser de tekniske installationer samt loftsrum mv. Dette giver dig en grundig gennemgang af din nye bolig, og der findes som regel nogle ting, der overrasker – både positivt og negativt.

I henhold til AB92 skal du indkalde entreprenøren, så du med sikkerhed kan gøre dine krav gældende.

§ 37. Bygherren indkalder entreprenøren til en gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest et år efter afleveringen.

§ 38. Bygherren indkalder entreprenøren til en afsluttende gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en periode på 5 år efter afleveringen, jf. dog § 36, stk. 3, nr. 4.
Stk. 2. Har bygherren ikke indkaldt som nævnt i stk. 1, kan entreprenøren indkalde bygherren til eftersynet. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med mindst 10 arbejdsdages varsel.

Læs alle reglerne nedenfor for AB Forbruger, AB92, ABT18.
Kilde: Byggeriets regler

Hvad siger AB92 om 1 års gennemgange

1-års eftersyn / 1 års gennemgang
Følgende er et udklip af AB92

§ 37. Bygherren indkalder entreprenøren til en gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest et år efter afleveringen.

Fælles regler for eftersyn
§ 39. Indkaldelse til eftersyn ifølge §§ 37 og 38, stk. 1, skal være skriftligt og ske med højst 60 og mindst 15 – ved hovedentreprise dog mindst 20 – arbejdsdages varsel.

Stk. 2. I forbindelse med eftersyn udfærdiges et dokument (eftersynsprotokol), hvori anføres påberåbte mangler ved arbejdet og eventuelle andre forhold, påpeget af bygherren. I tilknytning hertil anføres entreprenørens mulige bemærkninger.

Stk. 3. Dokumentet underskrives af bygherren og entreprenøren.

Stk. 4. Hvis en part ikke er repræsenteret ved eftersynet, kan dette gennemføres uden den pågældende parts medvirken. Den mødte part skal snarest muligt give den anden part skriftlig underretning om eftersynets gennemførelse og om indholdet af eftersynsprotokollen.

Kilde: Byggeriets regler

Hvad siger AB Forbruger om 1 års eftersyn

1 års eftersyn / 1 års gennemgang

Følgende er et udklip af AB Forbrugeraftalens bestemmelser
§ 58. 1­års eftersyn afholdes, hvis prisen for arbejdet overstiger kr. 500.000, medmindre der afholdes eftersyn i henhold til den obligatoriske byggeskadeforsikring, jf. byggeloven.

Stk. 2. For arbejder under 500.000 kr. afholdes 1­års eftersyn, hvis en af parterne ønsker det og meddeler dette til den anden part inden 1 år efter arbejdets aflevering.

§ 59. Entreprenøren indkalder forbrugeren til eftersyn af arbejdet, som skal finde sted senest 1 år efter arbejdets aflevering. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med højst 30 og mindst 10 arbejdsdages varsel.

§ 60. Ved eftersynet udfærdiger entreprenøren en eftersynsrapport. I eftersynsrapporten anføres de mangler, som forbrugeren påpeger, hvad enten entreprenøren er enig heri eller ej. Er entreprenøren ikke enig i en mangel påpeget af forbrugeren, skal dette anføres.

Stk. 2. Eftersynsrapporten underskrives af både forbrugeren og entreprenøren.

Stk. 3. Hvis forbrugeren ikke giver møde ved eftersynet, bortfalder dette. Hvis entreprenøren ikke giver møde ved eftersynet, gennemfører forbrugeren selv eftersynet og fremsender snarest muligt en kopi af eftersynsrapporten til entreprenøren.

§ 61. § 43 finder tilsvarende anvendelse på de mangler, der anføres i eftersynsrapporten.

Kilde: Byggeriets regler

Hvad gør man med mangler når disse ikke
bliver afhjulpet? (AB Forbruger)

Mangler

Følgende er et udklip af AB Forbrugeraftalens bestemmelser omkring mangler ved arbejdet
§ 40. Er arbejdet ikke udført som aftalt, fagmæssigt korrekt eller i
overensstemmelse med forbrugerens eventuelle anvisninger, jf. §§ 20
og 21, foreligger der en mangel. Detsamme gælder, hvis entreprenøren
ikke har leveret anden aftalt ydelse, fx materialer, i forbindelse med
arbejdet.
Stk. 2. Bygningsreglementets krav til den enkelte entreprenørs udførelse
af arbejdet skal overholdes. Ved totalentreprise har totalentreprenøren
dog også ansvaret for overholdelse af bygningsreglementets krav til
projektet.
Stk. 3. Medfører krav i bygningsreglementet, at arbejdet skal udføres
i henhold til en anvisning, der normalt laves af en rådgiver, og foreligger
denne anvisning ikke, eller skal arbejdet udføres på baggrund af en
rådgivers anvisning, er den enkelte entreprenør ikke ansvarlig herfor.
Entreprenøren skal dog give underretning til forbrugeren, hvis entreprenøren vidste eller burde vide, at arbejdet ikke kan udføres korrekt
uden en anvisning, eller hvis anvisningen er åbenlyst forkert, jf. § 21.
§ 41. Hvis materialer ikke er som aftalt eller af sædvanlig god kvalitet, foreligger der mangler. Dette gælder dog ikke:
1) Når entreprenøren i tilfælde af frit materialevalg godtgør, at
materialerne ikke findes, eller ikke kan skaffes på grund af krig,
indførselsforbud eller lignende, eller
2) Når forbrugeren har krævet anvendelse af bestemte materialer,
og entreprenøren godtgør, at muligheden for at fremskaffe materialerne må anses for udelukket på grund af forhold, som entreprenøren ved aftalens indgåelse ikke burde have taget i betragtning.
I tilfældene (1) og (2) skal entreprenøren snarest muligt underrette
forbrugeren om opståede eller mulige hindringer, jf. § 21.
Stk. 2. Hvis der er givet en garanti, skal arbejdet have de egenskaber,
der følger af garantien.
Stk. 3. Afleveringstidspunktet, jf. § 37, er afgørende for, om arbejdet
lider af mangler, hvad enten manglerne på dette tidspunkt kan konstateres eller er skjulte.

Reklamationsfrist

§ 42. Forbrugeren kan kun påberåbe sig mangler,som entreprenøren
har fået meddelelse om inden rimelig tid efter, at manglerne er eller
burde have været opdaget af forbrugeren.
Stk. 2. Reklamationsfristen gælder ikke, hvis entreprenøren har gjort
sig skyldig i groft uforsvarlige forhold.

Afhjælpning af mangler eller afslag i prisen for arbejdet

§ 43. Entreprenøren har pligt og ret til inden rimelig tid at afhjælpe
mangler, der påvises ved afleveringen eller senere, hvis betingelserne
for reklamationsfrist er overholdt, jf. § 43, og der ikke er indtrådt forældelse, jf. § 49.
Stk. 2. Afhjælpes mangler ikke inden rimelig tid efter de er påvist, kan
forbrugeren lade manglerne afhjælpe af en anden for entreprenørens
regning eller kræve et afslag i prisen for arbejdet, jf. § 46.
Stk. 3. Uanset stk. 2 kan forbrugeren lade mangler udbedre for entreprenørens regning, når afhjælpning er uopsættelig, og entreprenøren
ikke er i stand til umiddelbart at foretage afhjælpning. Det samme
gælder, når forbrugeren har grund til at antage, at entreprenøren ikke
foretager afhjælpning på rette måde og uden ufornødent ophold.
§ 44. Entreprenørens afhjælpningspligt og forbrugerens adgang til
at foretage afhjælpning for entreprenørens regning bortfalder, hvis afhjælpning er umulig eller er forbundet med uforholdsmæssigt store
udgifter. Ved bedømmelsen herafskal der tages hensyn til forbrugerens
interesse i, at aftalen opfyldes. Forbrugeren bevarer dog i alle tilfælde
retten til afslag i entreprisesummen.

Kilde: Byggeriets regler

Hvad gør man med mangler når disse ikke
bliver afhjulpet? (AB92)

MANGELSBEGREBET

Følgende er et udklip af AB92 bestemmelser omkring mangler ved arbejdet

§ 30. Er arbejdet ikke udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt eller i overensstemmelse med bygherrens eventuelle anvisninger efter § 15, foreligger der en mangel. Det samme gælder, hvis entreprenøren ikke har leveret anden aftalt ydelse i forbindelse med arbejdet.

Stk. 2. Hvis materialer ikke er som aftalt eller af sædvanlig god kvalitet, jf. § 10, stk. 1, foreligger der mangler. Dette gælder dog ikke

1) når entreprenøren i tilfælde af frit materialevalg godtgør, at kontraktsmæssige materialer ikke findes eller ikke kan skaffes på grund af krig, indførselsforbud eller lignende, eller

2) når bygherren har krævet anvendelse af bestemte materialer, og entreprenøren godtgør, at muligheden for at fremskaffe disse i kontraktsmæssig stand må anses for udelukket ved forhold, som entreprenøren ved aftalens indgåelse ikke burde have taget i betragtning.

I tilfældene 1) og 2) skal entreprenøren snarest muligt underrette bygherren om opståede eller mulige hindringer, jf. § 15.

Stk. 3. Arbejdet skal i alle tilfælde have de egenskaber, som er tilsikret ifølge aftalen.

Stk. 4. Afleveringstidspunktet er afgørende for, om arbejdet lider af mangler, hvad enten disse på dette tidspunkt kan konstateres eller er skjulte.

MANGLER PÅVIST VED AFLEVERINGEN

§ 31. Entreprenøren har pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises ved afleveringen.

Stk. 2. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist til afhjælpning af påviste mangler. Fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Entreprenøren skal give bygherren skriftlig meddelelse, når manglerne er afhjulpet.

Stk. 3. Hvis bygherren efter udløbet af fristen nævnt i stk. 2 – eller efter at have modtaget entreprenørens meddelelse om, at afhjælpning har fundet sted – mener, at manglerne ikke er afhjulpet, skal bygherren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler, der stadig påberåbes.

Stk. 4. Afhjælper entreprenøren herefter ikke straks de påviste mangler, har bygherren ret til at lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen, jf. § 34.

MANGLER PÅVIST EFTER AFLEVERINGEN

§ 32. Entreprenøren har i 5 år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen, jf. dog § 36, stk. 3, nr. 3.

Stk. 2. Bygherren kan kun påberåbe sig sådanne mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig meddelelse herom inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder dog ikke, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i groft uforsvarligt forhold.

Stk. 3. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist til afhjælpning af påviste mangler. Fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Entreprenøren skal give bygherren skriftlig meddelelse, når manglerne er afhjulpet. Afhjælpning af en mangel kan udskydes til foretagelse sammen med afhjælpning af eventuelle mangler, konstateret ved 1-års eftersynet, forudsat at manglen ikke forværres derved, og at udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren.

Stk. 4. Foretager entreprenøren ikke inden udløbet af fristen nævnt i stk. 3 afhjælpning af de påberåbte mangler, har bygherren ret til at lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen, jf. § 34.

Stk. 5. Bygherren kan lade mangler udbedre for entreprenørens regning, når afhjælpning er uopsættelig, og entreprenøren ikke er i stand til umiddelbart at foretage afhjælpning. Det samme gælder, når bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke foretager afhjælpning på rette måde eller uden ufornødent ophold.

BORTFALD AF ENTREPRENØRENS AFHJÆLPNINGSPLIGT MV.

§ 33. Entreprenørens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til at foretage udbedring for entreprenørens regning, jf. §§ 31 og 32, bortfalder, hvis afhjælpning er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter. Ved bedømmelsen heraf skal der tages hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen opfyldes. Bygherren bevarer dog i alle tilfælde retten til afslag, jf. § 34.

BYGHERRENS RET TIL AFSLAG I ENTREPRISESUMMEN

§ 34. Afhjælper entreprenøren ikke mangler som anført i § 31, stk. 4, og § 32, stk. 4, kan bygherren – i stedet for at lade manglerne udbedre for entreprenørens regning – kræve et afslag i entreprisesummen. Bygherren har endvidere ret til afslag i entreprisesummen, hvis afhjælpning er umulig, samt i tilfældene nævnt i § 33.

Stk. 2. Afslaget beregnes som udgangspunkt som det beløb, det ville have kostet at afhjælpe manglerne.

Stk. 3. Hvis afhjælpning af mangler er umulig eller er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter, fastsættes afslaget efter bygherrens valg skønsmæssigt eller på en af følgende måder:

1) enten som forskellen mellem den aftalte entreprisesum og den entreprisesum, der måtte antages at være blevet aftalt, hvis der var indgået aftale om arbejdet i den foreliggende stand,

2) eller som forskellen mellem det aftalte arbejdes værdi uden mangler og arbejdets værdi i den foreliggende stand.

Stk. 4. Om bygherrens adgang til at hæve entrepriseaftalen som følge af mangler gælder reglerne i § 40.

ENTREPRENØRENS ANSVAR FOR FØLGESKADER

§ 35. Entreprenøren er erstatningsansvarlig for tab, der er en følge af mangler ved arbejdet, hvis manglerne skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenørens side, eller hvis manglerne angår egenskaber, som ifølge aftalen må anses for tilsikret.

Stk. 2. Entreprenøren hæfter ikke for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab.

MANGELSANSVARETS OPHØR

§ 36.

Ved byggearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren. Bestemmelsen i lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer finder ikke anvendelse i disse tilfælde.

Stk. 2. Bygherrens krav bevares dog for dele af arbejdet, for hvilke det gælder,

1) at entreprenøren har påtaget sig at indestå i længere tid,

2) at det ved afleveringen konstateres, at aftalt kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller

3) at der foreligger groft uforsvarligt forhold fra entreprenørens side.

Stk. 3. Ved anlægsarbejder – bortset fra dem, der er nævnt i stk. 1 – ophører mangelsansvaret efter dansk rets almindelige regler, medmindre andet er fastsat i udbudsmaterialet. Hvis mangelsansvaret herefter ophører efter dansk rets almindelige regler, skal følgende gælde:

1) Reglen i § 6, stk. 4, om nedskrivning af sikkerheden ændres til, at sikkerheden ophører.

2) Entreprenøren kan undlade at opfylde bestemmelsen i § 10, stk. 4, om leverandøransvar.

3) Tidsrummet for afhjælpningspligt og -ret, jf. § 32, stk. 1, ændres til 1 år.

4) Bestemmelsen i § 38 om 5-års eftersyn finder ikke anvendelse.

Kilde: Byggeriets Regler