Hvorfor så svært at bygge?

Det giver næsten altid problemer

Alt for ofte går det galt i byggesager mellem bygherre og den udførende entreprenør. Der er skrevet tykke bøger om emnet, holdt foredrag, og byggeriets parter igangsætter den ene redegørelse efter den anden.

Men faktum er, at det hører mere til reglen end undtagelsen, at et byggeri:
1) bliver dyrere end planlagt
2) bliver forsinket
3) er med uenigheder om kvaliteten, (fejl og mangler).
Og det er både til håndværkerens, men ikke mindst til bygherrens store frustration. En frustration der kan føre til borgerkrigslignende tilstande og i værste fald ende i årelange retssager.

Manglende forventningsafstemning

Manglende forventningsafstemning er kodeordet, eller rettere det manglende bindeled.

Forventningsafstemning kunne være bedre i mange andre brancher også, men ingen andre steder end i byggebranchen kan der være et større gab mellem bygherres forventninger, og det som håndværkerne leverer.

Er du i tvivl om, hvordan du finder den bedste håndværker til dit projekt, kan du læse vores artikel: “Sådan finder du en god håndværker”

Byggeri er komplekst

Læg hertil, at byggeri kan være en kompleks størrelse. Og at fejltrin, på den ene eller anden side, kan være meget dyre og omfattende at udbedre.

Byggeprocessen af nye typehuse har færrest problemer med forventningsafstemningen, men selv der kan der også opstå uenigheder med den ene eller anden løsning.

Værst er det dog for renoverings-, ombygnings- og/eller tilbygningsopgaver, hvor en håndværker skal arbejde videre på noget eksisterende.

Tilmed handler det også ofte om folks hjem. Deres tryghedszone, deres rede. Og der er ikke noget mere stressende for et forældrepar end hverdagen og den trygge base der ligger i byggerod, og tilbygningen der skulle have været færdig før jul!

Byggeri er dyrt

Enhver der har besøg af en håndværker ved, at det er dyrt at bygge. Selv den lille gør-det-selv skillevæg faderen i huset selv har sat op kostede hurtigt 5.000 kr. i gipsplader, stålrigler, spartelmasse, væv og maling, samt en ny stikkontakt. Og væggen var kun 2 meter lang.
Kvalitet er endnu dyrere, og her knækker filmen virkelig ofte.

Private bygherrer mener ofte at byggeriet blev særdeles dyrt, og når man så bagefter endda står med et standard lamelgulvbræt, som på ingen måder ligner de brede planker som man havde set i Bo Bedre, så har vi balladen.

At byggeri er dyrt, er ikke blot en konstatering. Det er noget, der skal forstås som en udløsende årsag til tvisterne – for både bygherre og håndværkeren har mange penge i spil, også selv ved mindre opgaver. Og dette gør, helt naturligt, at folk langt hurtigere og nemmere kommer helt op i det røde felt.

Forskellige interesser

Et succesfuldt byggeri handler om forståelsen for hinandens interesser.

Håndværkeren vil gerne lave et godt stykke arbejde, som han kan være stolt af, og så vil han tjene penge, (på nemmest mulige måde). Bygherre vil gerne have et flot og godt byggeri, som han kan nyde i mange år, og så må det ikke koste for meget.

Derfor burde der i teorien kun være modstridende interesser hvad angår økonomien. Hvis vi blot kunne blive enige om, at et godt kvalitetsbevidst arbejde er vejen frem for begge parter, så er vi kommet langt!

Forståelsen for hinanden, den kan være svær. Håndværkeren skal forstå, at han ”tramper” ind i folks hjem med str. 47 sikkerhedssko, og hvor invaderende det kan være for boligejer. Det støjer, det larmer, det sviner, og det tager lang tid. Dette skal man som håndværker have forståelse for, og ikke mindst kunne udvise hensyn omkring.

Bygherrer derimod skal have forståelse for, at det ikke altid bare lige er som arkitekten har tegnet så fint på hans håndtegning. (Ham vender vi i øvrigt tilbage til).

Der er mange ting som spiller ind i et byggeri, og på trods af, hvad man ellers skulle tro, så findes der næsten ingen standardløsninger. Det er svært at gøre en skæv væg lige, og et lige gulv skævt med rette fald mod afløb. Og i sidste ende skal alle enderne mødes, samtidig med at det ikke at må støve og støje.

Det er meget nemmere sagt end gjort.

Hvad køber du?

Alt for ofte bygger folk uden en nærmere detaljeret beskrivelse af arbejdet. Jeg har set arbejder på tocifrede millionbeløb, som var beskrevet på to A4-sider! Og når man spørger til kontrakten, så kigger folk undrende på en og bagefter ned igen til de to siders tilbud fra entreprenøren.

Privat bygherre laver ofte mere ”research” angående køb af den rigtige kaffemaskine, end de gør ved et ombygningsprojekt til flere hundredetusinde kroner. Dette er det andet svage punkt i enhver byggesag.

Arbejdsbeskrivelser, tegninger, billeder

Man behøver for langt de fleste ombygningsarbejder ikke en arkitekt, ingeniør eller advokat. Men det kan være en rigtig god idé ved større ombygninger eller projekter. En tommelfingerregel kunne være projekter over 100.000 – 200.000 kr.

Den forberedte bygherre

Er typisk kvinden i huset. Hun har allerede tegnet en lille håndtegning, klippet billeder ud fra Femina eller Bedre Hjem. Og dét er et godt udgangspunkt. For ellers, så har kvinden én idé om hvordan det hele skal se ud, manden en anden, og håndværkeren en tredje.

Vis og forklar hvad det er I gerne vil have. Vær ikke bange for at gå i detaljer, ”jeg vil have den slags stikkontakter, den slags fodpaneler, den slags gulv og det blandingsbatteri”. Hvor skulle håndværkeren ellers vide det fra?

Den dygtige håndværker

Giver et godt fagligt modspil med gode råd. Han står med en masse praktiske erfaringer og kan forslå bedre løsninger eller materialer, og blot materialer som måske er billigere, men som har samme eller bedre egenskaber end lige dem bygherre kender til.

Den dygtige håndværker må ikke være bange for mersalg. Han skal netop stå med sin erfaring og sige, ”jeg vil anbefale, at vi også tager det her, for ellers vil du mangle det her og her”.

Et rigtigt godt eksempel på dette er de så populære ovenlysvinduer i køkken/alrummet. De er så flotte, og giver et fantastisk lys. Det havde bygherre godt selv regnet ud og set i Bo Bedre. Men sådan nogle vinduer sidder 3 – 4 meter oppe, og hvordan åbner man dem så. Her skal håndværkeren eksempelvis ikke være bange for mersalg, for vinduerne skal naturligvis leveres og monteres sammen med de fjernbetjente motorer og regnsensor mv.

Ikke uvildig

En håndværker er dog ikke uvildig; nogen gange tværtimod. Man kan ofte sidde som bygherre, og føle at man får presset noget ned i halsen. Og der er ofte noget om snakken.
”Nej, I skal ikke have de vinduer fra Xxxxxx, det er noget værre lort, det siger jeg jer. I skal hellere vælge Yyyyyyy. De er super gode”.

Denne form for rettelser til jeres projekt, handler oftere end man tror om returkommission. Jo flere vinduer, tagsten eller deslige den aktuelle håndværker køber hos den konkrete leverandør, jo større rabat til listeprisen får han. Altså penge lige ned i foret på håndværkeren, hvis ikke det kommer bygherre til gode.

De kan ofte kendes som ”partnere” til en leverandør, hvor de ofte med store stolte klistermærker på varebilerne fortæller, at de er ”certificeret X-montør” eller ”Y-partnere”.

Bygherre skal altså her have et øre for de gode indspark håndværkeren kommer med af evt. fremsynet ændringer, men samtidig bevare overblikket for det rimelige.

Bygningsreglementet er ikke en byggeanvisning

Private bygherre refererer blindt til bygningsreglementet, BR18. Det kan være en god ting. Men bygningsreglementet beskriver meget sjældent hvordan og hvad der skal bygges ind. Bygningsreglementet beskriver kun de helt overordnet rammer, men løsningerne og ikke mindst materialerne findes der tusindevis af.

Bygningsreglementet bakkes op af diverse normer, (lov) og hertil diverse SBI-Anvisninger , (ca. 150 stk.!) som BR så kan referere til. Videre en masse overordnet branchevejledninger, og sidst men ikke mindst leverandør og producentanvisninger. Læg til dette ”håndværksmæssig god standard” og erfaringer fra eksempelvis Byg-Erfa, Byggeskadefonden etc. etc.

Fik jeg nævnt at byggeri er komplekst?
At tro at håndværkere har det komplette overblik over disse regler, love og krav er en utopi. Og det er så her, at en arkitekt, ingeniør, konstruktør eller lignende rådgiver kommer ind i billedet.

Når et byggeri skal vurderes for fejl og mangler, og/eller ulovligheder, så er disse love, anvisninger og faglige viden som tingene holdes op imod – også kendt som det almene tekniske fælleseje.

Der stilles krav om, at byggeriets parter har pligt til at være bekendt med det almene tekniske fælleseje, og ikke mindst indholdet deri.

Kontrakt

Der er aftalefrihed i Danmark, hvilket betyder at man kan aftale hvad som helst, så længe begge parter skriver under på det. Sat på spidsen kan det dog også betyde, at den kloge kan narre den mindre kloge, (læs hhv. den professionelle og lægmanden).

Det har dog aldrig har været nemmere end nu, at lave en god bygge-/håndværkeraftale. Flere af byggeriets parter er gået sammen med bl.a. Forbrugerstyrelsen mv. og lavet den såkaldte Forbrugeraftale .
Denne aftale bygger på en række betingelser, som hedder ”AB Forbruger – Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere”.

Betingelserne heri bygger på nogle klassiske ældre betingelser som er helt almindeligt brugt i byggeri i Danmark. Disse hedder AB18, og er implementeret i dansk byggeri, og man retter sig ofte efter disse betingelser, uagtet om der indgået skriftlig aftale om dem eller ej.

Forbrugeraftalen er et ”fysisk” stykke papir som kan downloades på en række hjemmesider, (link nederst på siden. Linjerne og teksten i aftalen tvinger parterne til at få det vigtigste på plads, med alt lige fra pris og tid, til om håndværkerne må benytte husets toilet under byggeriet.

Der er fordele og ulemper ved begge aftale, hhv. AB Forbruger og AB18.
Jeg plejer at sige, at AB Forbruger er fin til mindre ombygninger og renoveringer, (< 500.000 kr.), hvorimod AB18 er at foretrække ved større sager, såsom et helt nyt hus eller større ombygninger eller tilbygninger, (> 500.000 kr.).

Uagtet om der er tale om et helt nyt hus, eller blot udskiftning af et gasfyr, så anbefaler jeg dog, at der altid bliver skrevet en kontrakt.

Det kan virke omstændeligt, men er man først blevet uenig om regninger, ekstraarbejder, manglende færdiggørelse efter den 17. uge, (hvor det kun skulle have taget to uger) – så ville man ønske man havde fulgt dette velmene råd!

De ti vigtigste ting, før og under en byggesag

1. Sæt dig ind i tingene

Gør dig klart, hvad det er for et projekt I vil have lavet.

Læs op på nettet om emnet, lån en relevant SBI anvisning på biblioteket, og køb dig eventuelt til konkrete Byg-Erfa blade om emnet.

2. Hyr en rådgiver

Er der tale om et større projekt, så hyr gerne en sagkyndig til at gennemgå jeres projekt for bl.a. at blive klædt ordentligt på. En såkaldt bygherrerådgiver.

Husk at denne rådgiver skal være uvildig, så I ikke bliver prakket en produktløsning eller bestemt håndværker på. Intet er gratis, så hvis der er tale om gratis rådgivning, er du produktet.

En arkitekt kan være alle pengene værd ved større ombygninger og tilbygninger. En arkitekt kender reglerne i BR og kan agere herefter. Herudover er de mestre i indretning og optimering, og de har som oftest nogle noget sjovere idéerne end os andre. God rådgivning fra starten kan have afgørende forskel på et godt og et skidt projekt.

Er projektet en større ombygning, og skal der eksempelvis indhentes byggetilladelser, så bør I altid hyre en projekterende part, enten arkitekten, en ingeniør eller konstruktør.

3. Beskrivelse & udbudsmateriale

Efter min mening behøver der ikke at være store A3 tekniske tegninger, sammen med en 40 siders lang sagsbeskrivelse. Langt mindre kan også gøre det.
Men man er stort set altid nødsaget til at have en form for tegninger, helst målfaste eller med angivne mål på.

Lav meget gerne deltaljeret tegning af køkken og bad mv. Tegninger som viser hvor skabet skal stå, om man så må sige. Hvor der er angivet, hvor præcist man vil have fx stikontakter, håndvask, wc og hvilken vej fliserne skal vende. Og igen, tegningerne skal være målfaste og/eller med mål på.

Lav en materialeliste. Hvilke bestemte produkter vil du have?

Du behøver ikke at gå i helt små detaljer såsom søm og skruer, men meget gerne VVS-numre på det blandingsbatteri du vil have, sammen med beskrivelse af hvilken mursten, hvilket gulv, klinker osv. der skal lægges.
Og meget gerne ”billedet” – drømmebilledet og referencer til det du ønsker. Har du set et hus længere nede af vejen og gerne vil have det samme som dem. Så ring på og gå ind og tal med folk om det. Og vis så håndværkeren det. Det kunne også være en udstilling nede i Bauhaus eller hos et køkkenfirma, eller lignende ”mock-ups” som det hedder.
Referencer er fantastiske og den bedste forventningsafstemnings-mulighed du kan lave.

4. Flere tilbud

Har du ikke ovenstående beskrivelse af dit byggeprojekt, men blot tager håndværkerne ind og siger ” hvad koster et nyt tag”. Så får du tre vidt forskellige bud og priser; og det er at sammenligne pærer med bananer. Håndværkerne skal give pris på nøjagtig det samme.

Indhent altid flere tilbud. Tre tilbud er bedst. Indhenter du kun to tilbud står du kun med et dyrt og et mindre dyrt tilbud. Det tredje tilbud er kontrollen, og man vælger ofte ham i midten. For den dyre er bare for dyr, og den billige har ofte glemt noget.

5. Kontrakt og tidsplan

Lav en kontrakt! Som minimum den foromtalte AB Forbruger kontrakt.

Aftalen skal som minimum indeholde prisen, (fast pris) og en fast tid, med tilhørende tidsplan. Alt efter projektets størrelse kan der aftales dagbod. Dagboden skal være relevant, og typisk svare til 1 ‰ (promille) af entreprisesummen.
Dagbøder skal dog være fair og reelt svare til det økonomiske tab du måtte have ved ikke at have projektet klar til tiden. Eksempelvis ekstra husleje eller udgifter ved opmagasinering etc.

Ellers bruger man tilbagehold af betalinger indtil arbejdet er færdigt, og/eller truslen om at du færdiggør arbejdet på deres regning, hvis ikke håndværker mener at han kan gøre sig færdig til den aftalte tid, (AB Forbruger §25, stk. 3, §30, §31, §43, stk. 2).

6. Hovedentreprenør

Brug som udgangspunkt altid en hovedentreprenør. På den måde har du kun én kontrakt, og én ansvarlig person at drøfte sagen med.

Denne hovedentreprenør hyrer så diverse underentreprenører ind, og ikke mindst, så står han for den daglige byggestyring.

Ikke næsten hver gang, men hver eneste gang en privat bygherre bevæger sig ind på fagentrepriser, så går det galt. Byggestyring er et fuldtidsjob, og ikke noget man overlever, hvis man skal klare det mellem eget job, samt lektiehjælp og godnatlæsning for ungerne.

7. Forsikring

Husk altid at tage forsikringen med. Der er mange der ikke ved det, men det forsikringsselskab som forsikrer huset, skal som minimum underrettes om bygningsarbejdet. Er der tale om større ombygninger, skal der tegnes en særlig bygge- eller entrepriseforsikring.

Brænder huset fx ned pga. varme arbejde, (tagdækker), loddearbejde, arbejdslamper mv.) eller får huset en større vandskader pga. taget er fjernet, så kan forsikringen nægte at dække.
Kontakt din forsikring og hør nærmere.

8. Tilsyn og kontrol

Kom på byggepladsen dagligt og hav løbende kontrol med byggeriet. På den måde kan man stoppe en fejl/ulykke, før den udvikler sig. Kontroller at projektet skrider frem som det skal, og indbefatter det som er aftalt, (under pkt. 3).

Hyr gerne en byggesagkyndig til at føre tilsyn og til at rådgive dig undervejs i projektet. Bygherrerådgiveren kommer dog sjældent hver dag på byggepladsen, (må ikke sidestilles med byggestyring). Man hyrer denne ind, når der skal tages større beslutninger, eller udføres vigtige tilsyn.

Før meget gerne en projektlog eller en ”byggedagbog”. Et simpelt arbejdsredskab, hvor man lige kort nedfælder dagens aftaler, observationer, mails mv.

Dette kan være guld værd ved større ombygninger, og hvor der skal træffes en masse løbende beslutninger og aftaler.

Det er også et næsten uundværligt stykke dokument, hvis man kører en entreprise på medgået tid, og uden fast pris, men på et overslag.

9. Ekstraarbejder – altid på skrift

Der vil i 97 % af alle byggesager opstå ekstraregninger, (læs, ud over den faste aftalte pris). Dette er helt normalt, og man skal derfor også altid have en 10-20 % i økonomisk buffer, når man igangsætter et byggeprojekt. Størst buffer ved renovering og tilbygning og mindre ved helt nye huse, eller simple udskiftninger.

Ekstraarbejder kan opstå pga. et hav af uforudsete ting der kan ske under et byggeri, eller blot ved at man ombestemmer sig undervejs, og gerne lige vil have lavet noget ekstra, ”når nu man alligevel er i gang”. Det behøver altså ikke kun være håndværkerens skyld.

10. Afleveringsforretning og efterfølgende 1 og 5 års gennemgange.

Sørg for at få afleveret arbejdet. Når håndværkeren mener han er færdig, så laver man en endelig overdragelse. Og dette gælder uagtet om man bare har fået skiftet en hoveddør, eller om der er tale om et helt nyt hus.

Ved afleveringen gennemgår man arbejdet, kontrollerer det for fejl og mangler, og så er det fra den dag af at man tæller den typiske 5 årig garanti.
Er der mangler, så aftaler man hvordan og hvorledes de udbedres, og en ny dato for denne udbedring.

Er der større mangler, så døren eller huset ikke kan tages i brug, så siger det sig selv, at man ikke aflevere arbejdet.

Ved eksempelvis større ombygninger eller et helt nyt hus, må en håndværker gerne aflevere med en række uvæsentlige mangler. Men der må ikke være væsentlige mangler, såsom manglende vinduer/døre, manglende el, vand eller varme osv. Altså ting som gør, at man ikke kan tage huset i brug.

Senere tilkalder man entreprenøren til hhv. en 1 års og eventuelt 5 års gennemgang. Sidstnævnte bruger man oftest kun ved større sager.

Læs meget mere om byggerådgivning og tilsyn med byggerier på vores hjemmeside her

Hvad bygger disse erfaringer og holdninger på

Jeg har arbejdet som bygherrerådgiver for private i 10+ år, og kommer gennemsnitlig i over 500 hjem om året. Og hertil er jeg gammel tømrer, med min andel af private kunder.
Og særligt i forbindelse med mit (tidligere) arbejde i Bolius – Boligejernes Videncenter, har jeg via Ekspertpanelet Spørg Bolius, svaret på over 10.000 spørgsmål igennem godt 8 år. Og langt langt størstedelen af disse spørgsmål, (60-80 %) var fra frustreret private bygherrer, som var kommet i klemme på den ene eller anden måde, pga. deres oplevelser med håndværkere og byggefirmaer.

Af Morten K. Mathiasen
Byggesagkyndig.nu