1. Hvor meget skal man have i udbetaling ved boligkøb?

Som udgangspunkt skal du selv kunne betale minimum 5% af boligens pris i udbetaling.

Resten finansieres typisk sådan:

• Op til 80% via realkreditlån

• Op til 15% via banklån

Kan man købe bolig uden udbetaling?

Ja – i nogle tilfælde.

Hvis du er førstegangskøber eller har fået en højere indkomst, kan banken i visse tilfælde godkende køb uden opsparing. Men der stilles krav:

• Du skal have et højt rådighedsbeløb

• Du skal kunne afdrage gælden hurtigt (typisk inden for 2-3 år)

Hvad bør du gøre?

• Sørg for at have 5% klar til udbetaling, hvis muligt

• Tjek boligannoncer – udbetalingen står ofte angivet

• Kontakt din bank og få en forhåndsgodkendelse

2. Hvad skal man overveje før man vælger bolig og område?

Inden du går i banken eller begynder at kigge på huse, bør du kende dine behov – både nu og i fremtiden.

Hvilke spørgsmål skal du stille dig selv?

• Skal I have børn – og er der skole og institutioner i nærheden?

• Hvor langt er der til arbejde og transport?

• Er der gode indkøbsmuligheder?

• Har I brug for bil – eller er offentlig transport nok?

• Ønsker I natur eller byliv?

Tænk langsigtet

Tænk ikke kun 1 år frem – men også:

• 5 år

• 10 år

• 20 år

Det har stor betydning for, hvilken bolig der er den rigtige.

Hvad bør du gøre?

• Besøg området flere gange – også på forskellige tidspunkter

• Undersøg området via:

  • Boligejer.dk

  • DinGeo.dk

  • Kommunens hjemmeside

• Sammenlign flere områder skriftligt

3. Hvordan laver man et budget til boligkøb?

Før du undersøger lån, bør du kende din økonomi i detaljer.

Hvorfor er et budget vigtigt?

Et budget viser:

• Hvor meget du kan købe bolig for

• Om du har råd til at sidde i boligen

• Dit rådighedsbeløb

Hvad skal med i budgettet?

Her er de vigtigste udgifter:

Boligudgifter

• Realkreditlån og banklån

• Ejendomsskat og grundskyld

• Vand, varme og el

• Vedligeholdelse

Transport

• Bil, benzin, afgifter

• Offentlig transport

Faste udgifter

• Forsikringer (hus, bil, indbo, ulykkesforsikring)

• Internet, telefon og TV

• A-kasse og fagforening

• Pension

Personlige udgifter

• Medicin og tandlæge

• Fritidsaktiviteter

• Børnepasning

Hvad bør du gøre?

• Lav et realistisk månedligt budget

• Sammenlign dit budget med bankens krav

• Justér for fremtidige ændringer (fx børn eller bil)

Klar til næste skridt?

Når du har styr på:

• Udbetaling

• Behov og område

• Økonomi

…står du langt stærkere i dialogen med banken – og undgår dyre fejl.

4. Hvad er rådighedsbeløb og hvor meget skal man have?

Når du skal købe bolig, er dit rådighedsbeløb en af de vigtigste faktorer for, hvor meget du kan låne.

Hvad er rådighedsbeløb?

Rådighedsbeløb er det beløb, du har tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt.

Det dækker bl.a.:

• Mad

• Tøj

• Transport

• Fritid og oplevelser

Hvor stort skal rådighedsbeløbet være?

De fleste banker kræver minimum:

• 5.000 kr. pr. voksen

• 2.000 – 2.500 kr. pr. barn

Jo højere rådighedsbeløb, jo bedre muligheder har du for at låne.

Hvorfor er det vigtigt?

Banken bruger rådighedsbeløbet til at vurdere:

• Om du har råd til boligen

• Hvor meget du kan låne

• Din økonomiske robusthed

Hvad bør du gøre?

• Lav et detaljeret budget (se punkt 3)

• Beregn dit rådighedsbeløb realistisk

• Spørg dig selv: Kan vi leve for det her hver måned?

Husk energiforbrug

Boligens energimærke kan have stor betydning for økonomien.

Eksempel:

• Nyt varmeanlæg kan koste penge nu

• Men spare 12.000 – 30.000 kr. årligt

5. Hvilke rapporter og forsikringer skal man have ved huskøb?

Når du køber hus, er der flere vigtige dokumenter og forsikringer, du skal kende.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport beskriver boligens synlige tilstand i forhold til alder og type.

Den indeholder skader markeret med farver:

• Grøn – ingen eller ubetydelige forhold

• Gul – mindre alvorlige forhold

• Orange – alvorlige skader

• Rød – kritiske skader, som bør udbedres hurtigt

Rapporten er ikke lovpligtig, men nødvendig for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Hvad er en elinstallationsrapport?

En elinstallationsrapport vurderer boligens elinstallationer.

Den omfatter:

• Hovedtavle

• Stikkontakter

• Afbrydere

Den er et krav, hvis der skal tegnes ejerskifteforsikring.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af rapporterne.

Typer af ejerskifteforsikring:

Standarddækning

• Dækker typisk i 5 år

• Opfylder minimumskrav

Udvidet dækning

• Dækker typisk i 10 år

• Kan inkludere forhold ved grunden

Hvad er en husforsikring?

En husforsikring dækker uforudsete skader som:

• Brand

• Storm

• Vandskader

• Skybrud

Den er ikke lovpligtig, men ofte et krav fra banken.

Hvad bør du vælge?

Det anbefales som minimum at vælge:

• Udvidet vandskadedækning

Vigtigt: Pas på forbehold i forsikringer

Mange forsikringer indeholder klausuler, som kan begrænse dækningen.

Eksempel:

• Hvis der er alvorlige skader på taget (markeret med orange eller rød)
  → kan forsikringen undtage skader fra taget

Hvad bør du gøre?

• Få en byggesagkyndig til at gennemgå boligen

• Sammenlign flere forsikringstilbud

• Læs det med småt

• Vælg ikke automatisk sælgers forsikring

6. Hvilke rådgivere skal man bruge ved boligkøb?

Det rigtige rådgiverteam kan spare dig for store fejl og dyre overraskelser.

Hvilke rådgivere er vigtige?

Økonomisk rådgiver (uvildig)

En uvildig rådgiver hjælper dig med:

• At vælge den rigtige bank

• At finde det bedste lån

Banken er ikke uvildig – den sælger egne produkter.

Ejendomsmægler

Ejendomsmægleren repræsenterer sælger – men kan hjælpe med:

• Markedsvurdering

• Information om boligen

Byggeteknisk rådgiver (byggesagkyndig)

En byggesagkyndig:

• Gennemgår boligen grundigt

• Finder skjulte problemer

• Vurderer fremtidige udgifter

En tilstandsrapport er ikke tilstrækkelig alene.

Advokat (boligadvokat)

En advokat hjælper med:

• Gennemgang af købsaftale

• Tjek af servitutter og klausuler

• Udarbejdelse af skøde

Hvad bør du gøre?

• Brug en uvildig rådgiver

• Få en byggesagkyndig med før køb

• Få en advokat til at gennemgå alle dokumenter

Klar til boligkøb?

Når du har styr på:

• Rådighedsbeløb

• Forsikringer og rapporter

• De rette rådgivere

…står du langt stærkere og undgår de klassiske fejl ved boligkøb.

7. Udryd overraskelser og skjulte skader på huset

Mange overraskelser og skjulte skader kan desværre opstå ud af det blå, hvis ikke I er opmærksomme ved gennemgang af huset. Det er derfor en god ide at sætte jer ind i, hvad disse overraskelser og skader kan være.

Men hvad skal I skrive jer bag øret?

• Olietanke

Olietanke kan være nedgravet eller skjult på anden måde og er ofte altid en joker ved huset. Er der ikke en tankattest for at den skulle være fjernet, kan det være svært at se den. Er I meget uheldige, kan en olietank betyde forurening af grunden.

• Utilgængelige bygningsdele eller områder

Nogle bygningsdele kan indeholde skjule skader på bygningen, som først viser sig på et senere tidspunkt. Det kunne eksempelvis være skimmelsvampe i en krybekælder eller på loftet.

Har den bygningssagkyndige ikke adgang til disse bygningsdele, kan ejerskifteforsikringen helt afvise at dække skaden, da bygningsdelen ikke er blevet besigtiget.

• Kuldebroer

Typisk vil der i ældre boliger være problemer med kuldebroer som kan give både sortsværtning og i værste fald også skimmelsvamp. Herudover kan det også betyde et større varmetab og hermed også en højere varmeregning.

Kig efter sorte eller mørke striber på væggene, når I kigger på hus. Mærkerne kan naturligvis godt være blevet malet over, hvilket naturligvis kan betyde, at det kan være svært både at se og vide.

• Malede tage eller ”dobbelttage”

Vær opmærksom på, at der ofte kan være tale om dobbelttage eller malede tage på boliger, hvilket ikke er ulovligt, men som kan være gjort for at skjule nedbrudte tage, som i stedet skulle have været skiftet helt ud.

Hvis man har valgt at male tagene, vil denne maling dog ofte ikke holde særligt længe, hvorfor der kan føre til fugtproblemer i taget.

• Gør-det-selv huse

Gør-det-selv huse er ofte bygget af entusiastiske gør-det-selv mænd/-kvinder, hvor love og regler måske ikke er overholdt – og katastrofale fejl, der er svære at udbedre, kan være resultatet.

• Energi og varmeregning

Vær opmærksom på energien og varmeregning for huset. Et dårligt isoleret hus med et højt varmeforbrug er dyrt at varme op og har indflydelse på jeres rådighedsbeløb og dermed hvad I kan låne for.

• Kældre

Kældre er ofte en joker ved huset. Især i ældre huse kan der være problemer med fugt i kælderen.

Vær især også opmærksom på krybekældre. Disse er ofte grunden til, at gulvene er kolde, samt træk- og lugtgener. Vær opmærksom på, at disse kan være både fugtige og klamme – og kræver god ventilation i boligen.

Vær særligt opmærksom på, at ventilationsåbninger, særligt i husets sokkel, aldrig må være blokeret, da disse er særligt vigtigt for ventilationen i kælderen. 

• Tage

Taget er ofte et område, der er vigtigt at se på, når I kigger på et muligt hus. Nedenfor kan I se hvilke problemer der kan opstå ved de enkelte tag-typer.

Eternittage

Eternittage indeholder ofte asbest. Når taget blot ligger på huset, giver det oftest ikke problemer. Men skal taget skiftes, er der særlige arbejdsmiljøregler der skal overholdes, samt regler i forhold til bortskaffelse.

Flade tage

Flade tage giver ofte problemer pga. belægningen som fx kan være tagpap, gummidug m.m. Disse tage har ofte problemer med afvandingen og herud over er de typisk dårligt isolerede.

Gamle tage

Vær særligt opmærksom på tagets alder.

I disse år vil mange lertagsten på husene fra 1920-erne til 1950-erne skulle skiftes, da de har en max levealder på 70-90 år i gennemsnit.

Herud over vil mange af bølgeeternittagene fra 60'erne og 70'erne også snart skulle skiftes, da de har en levetid på 40-60 år.

• Træhuse og bindingsværk

Træhuse og bindingsværkshuse er begge meget vedligeholdelseskrævende.

Et træhus vil altid kræve behandling for at holde sig i orden. Herud over vil der være risiko for råd- og svampeskader i træværket, hvilket mange forsikringer helst ikke vil røre ved.

• Gamle installationer

Tjek altid med en professionel om installationerne i huset er i orden. Varmekilden for huset overvurderes oftest af både sælger og mægler.

• Nye huse fra midt i 00'erne

Nye huse er der som oftest ikke de store problemer med. Men huse fra midt i 00'erne er fra en periode hvor det generelt gik lidt for stærkt. Det er især de såkaldte MgO-plader man skal kigge efter.

• Kend problemet på gadenavnet

En lille smart huskeregel er at kigge på vejnavne, der antyder vand og fugt. Ofte betyder det, at disse veje har problemer med fugt. Kig på vejnavne som ”Dalvænget”, ”Mosevej”, ”Søvej” osv.

Hvad skal vi gøre?

• Skriv de forskellige overraskelser og skader bag øret, så I er ekstra opmærksomme under jeres husjagt.

• Står I over for et konkret hus og gerne vil fjerne tvivlen – tag da en byggeteknisk rådgiver med på råd.

8. Tænk jer godt om: Vil der skulle om- og tilbygninger til, for at gøre huset perfekt – og er det økonomisk forsvarligt?

Husk på; selv om I finder et hus I er glade for og I er sikre på passer til jer, så kan der være fremtidige om- og tilbygninger, som også skal lægges ind i planerne.

Men det fører vi da bare ind i budgettet?

Det er ikke nødvendigvis så let, som at skrive det ind i budgettet. Afhængig af den ombygning eller tilbygning I kunne tænke jer at udføre på huset, kan omfanget og ikke mindst prisen være noget højere end I lige regner med.

Om- eller tilbygninger kunne fx være:

• Skal køkkenet have en opdatering?
• Kommer der til at mangle børneværelser i fremtiden?
• Skal I have et ekstra badeværelse?

Hvad skal vi gøre?

• Tænk ind i forløbet omkring det eventuelle huskøb, om huset er som det skal være fra start eller ej.

• Tag fat i professionelle rådgivere omkring, om det muligt at lave de ønskede ændringer på huset og ikke mindst hvad det vil koste.
  • Her er det decideret boligarkitekter I skal bruge. Se mere her: www.danskeboligarkitekter.dk

• Overvej hvor vigtige ændringerne er i forhold til at huset føles perfekt.
  • I nogle tilfælde vil det ikke være muligt at lave disse om- eller tilbygninger med det samme. Overvej om huset alligevel er værd at flytte ind i, selv om disse ændringer ikke kan laves med det samme.
  • Måske kan jeres økonomi bedre klare disse udgifter inden for en realistisk tidshorisont. 

9. Stol ikke blindt på tilstandsrapporten – få afklaring i forhold til skader på huset.

Med en huseftersynsrapport eller tilstandsrapport skulle I være på den grønne gren, i forhold til at have fået overblik over alle detaljer i den pågældende bygning.

Ikke?

Desværre nej. En sådan rapport beskriver husets relative tilstand i forhold til alder og type. Det vil sige, at almindeligt slid eller ælde ikke vil blive omtalt i rapporten, hvis det er normalt for huse af denne type og alder.

Men en tilstandsrapport er da lovpligtig?

Nej.

Men for at sælgeren af huset kan tegne en ejerskifteforsikring, som fjerner sælgers 10-årige mangelansvar, skal der både være en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport på huset.

Hvad skal vi gøre?

• Brug tilstandsrapporten som rettesnor i forhold til husets generelle stand og i forhold til eventuelle skader, I skal være opmærksomhed på inden I tager ud og ser et hus.

• For en ægte og uvildig vurdering af huset og dets tilstand, tag da en byggeteknisk rådgiver med på råd.

10. Tjek skadeskaraktererne på boligen ordentligt efter, inden I skriver under på nogen form for aftale

Så længe I undgår K3-ere på huset, er I sikre på, at alt er i orden.

Ikke?

Nej, ikke nødvendigvis.

Det er vigtigt at tjekke rapporten ordentligt igennem for alle K-skader. En K2-eller K1-skade kan faktisk ofte være mere omkostningsfulde og alvorlige end en K3-er.

Selv om en K3 er en alvorlig skade, der kan betyde, at en del af bygningen svigter inden for en overskuelig tid og I risikerer at der er skader på andre dele af bygningen, behøver udbedringen af skaden ikke være stor.

En K3-er kan eksempelvis være en manglende tagsten der er rutsjet ned i tagrenden, men som hurtigt løses ved at lægge tagstenen på plads. Bliver tagstenen ikke lagt på plads, er der risiko for vandskade på loftet som kan være et meget alvorligt problem for sig, men det at lægge tagstenen på plads er umiddelbart let løst. Kan I endda selv ordne det, behøver udgiften ikke koste jer en krone.

En K2-er kan derimod fx være en udvasket fuge i muren, som kan ordnes for DKK 1500, mens en K1-er kan fx være løs, revnet og bulet tapet i huset, hvor udbedringen let kan løbe op i DKK 100.000.

Husk derfor at kigge på alle K-skader på huset, og rådfør jer med en byggesagkyndig inden I giver et bud på huset.


Hvad skal vi gøre?

• Tjek tilstandsrapporten igennem for husets generelle tilstand.

• Tjek tilstandsrapporten igennem for eventuelle K-skader. Brug denne liste:

• Den byggesagkyndige vil også være behjælpelig med, at lægge en plan og et budget for vedligeholdelse af huset de næste 10 år.Rådfør jer med en byggeteknisk rådgiver i forhold til at kortlægge hvor alvorlige skaderne er på huset.

11. Vær sikker på, at der er energimærke på huset – det er nemlig lovpligtigt

Hvor nogle af rapporterne på huset ikke er lovpligtige, er en energimærkning af huset derimod noget der skal styr på fra sælgers side, inden huset overhovedet sættes til salg.

Energimærkningen skal give den kommende ejer af huset en ide om, hvor dyrt det vil være at opvarme huset – og desuden skal mærket også komme med forslag til forbedringer, der vil gøre huset endnu bedre.

Hvad skal vi gøre?

• Kig efter om huset er energimærket. Er det ikke det, så kræv at det vurderes inden I gør yderligere.

• Kig efter rentable energiforbedringer i forhold til jeres hus.
  • Er det hus I står over for at købe fra før 1980-erne, er der især her mange energirenoveringstiltag der er værd at kigge på.
  • Kig især efter de ”grønne” forslag til energiforbedringer i rapporten, samt de forbedringer der står en investeringspris ud for. Ved forslag med priser vil investeringen have betalt sig ind på varmeregningen, inden denne bygningsdel igen skal udskiftes.
  • Er der ikke angivet en pris, kan besparelsen ikke alene betale for efterisoleringen eller udskiftningen.

• Husk på – det er lovpligtigt at energirenovere ved ombygning af huset
  • Står I over for at skifte eksempelvis taget, dele af ydervæggene eller nye varmeinstallationer, er I forpligtede til, på samme tid, at udføre energirenoveringer.
  • Renoveringer på huset der har indflydelse på energimærkningen skal bedømmes ud fra en rentabilitetsberegning.

12. Find det rette lån til huset og spar penge i dag og i morgen

Når I skal vurdere det bedste boliglån i forbindelse med huskøbet, er det især tallet for ÅOP I skal kende, eller med andre ord, de Årlige Omkostninger i Procent.

Men hvad er det?

ÅOP-en for lånet er den årlige pris på lånet inkl. renter, gebyrer og omkostninger og skal lovpligtigt oplyses af banker og andre der låner penge ud. Jo lavere din ÅOP er, jo billigere bliver lånet for jer.

Vær sikker på, at både lån og løbetid (de antal år du betaler på lånet) er den samme, hvis I sammenligner to forskellige lånetilbud. Den årlige ÅOP vil nemlig være lave lavere på et lån over lang løbetid, da omkostningerne ved lånet fordeles ud over flere rater.

Hvad skal vi gøre?

• Kig jeres lånetilbud igennem og led efter ÅOP-en for dette tilbud.

• Sammenlign dette med andre lånetilbud i forhold til ÅOP-en. Husk at kigge efter at både lån og løbetid er den samme.

• Brug tilbuddene til at sætte op mod hinanden, så I kan presse banken på prisen for lånet.

Få styr på alle dele og bliv klar til boligkøbet i dag

Boligkøb er en hård og lang proces, og du kan på nogle tidspunkter have lyst til at springe skridt i processen over, for at hurtigere at nå frem til målet. Det er dog vigtigt at stå stærkt og have tænkt over tingene, når I sætter jer til at kigge efter boliger eller møder op til første bankmøde.

Hvad skal vi gøre?

Gennemgå alle punkter på listen, så I er klar til at tage første skridt i dag.

God boligjagt!

Hvad er din største bekymring i forhold til boligjagten?

Deltag i debatten på vores Facebook-side her