Boligkøb i 2026 – hvad er vigtigt at forstå?

Mange forbinder stadig boligkøb med synlige forhold. Ser boligen pæn ud, er taget tæt, og er der ikke tydelige skader? I dag gemmer mange af de vigtigste risici sig dog i konstruktionerne, i samspillet mellem materialer og i de tekniske løsninger, som kan være svære at gennemskue uden forhåndsviden.

Denne vidensside er skrevet til almindelige boligkøbere. Den forklarer i et klart og forståeligt sprog, hvad der er vigtigt at være opmærksom på ved boligkøb i 2026, uanset om man køber lejlighed i byen, bolig i en etageejendom eller et hus i forstaden.

Hvorfor boligkøb er mere komplekst i dag

Tidligere blev mange boliger opført med enkle og robuste løsninger. Murværk, naturlig ventilation gennem utætheder og mindre isolering betød, at bygninger kunne ånde på en anden måde end i dag. Små fejl udviklede sig ofte langsomt og var lettere at opdage.

I dag bygges og renoveres boliger efter helt andre principper. Bygningsreglementer som BR18 stiller høje krav til isolering, tæthed og energieffektivitet. Det har reduceret energiforbruget, men har også gjort bygninger mere følsomme over for fejl.

Når isolering, dampspærre, ventilation og opvarmning skal fungere sammen, kan selv mindre udførelsesfejl få betydning. Et problem ét sted kan give følgeproblemer andre steder i boligen, ofte uden at det er synligt.

Samtidig er mange boliger blevet renoveret over tid. Ældre byggemetoder kombineres med nyere materialer og løsninger, hvilket kan skabe konstruktioner, der ikke arbejder optimalt sammen.

De forhold, der især gør boligkøb mere komplekst i 2026, er:

• Mere tætte boliger med større krav til ventilation
• Flere tekniske installationer end tidligere
• Kombination af gamle byggemetoder og nye energikrav
• Større belastning fra fugt og klima

Tilstandsrapportens rolle og hvorfor den kan være svær at forstå

Mange boligkøbere forventer, at tilstandsrapporten giver et klart svar på, om boligen er i god stand. I praksis kan rapporten være svær at læse og tolke for almindelige købere.

Tilstandsrapporten er udarbejdet efter faste regler og beskriver synlige skader på udvalgte bygningsdele på selve besigtigelsesdagen. Den tager ikke stilling til skjulte konstruktioner, fremtidig udvikling eller hvordan forskellige forhold spiller sammen.

For en almindelig køber kan det derfor være vanskeligt at vurdere, om en registreret skade er ubetydelig, eller om den er et tegn på et større underliggende problem.

Det betyder ofte, at:

• Forhold nævnes uden forklaring af konsekvenser
• Flere mindre anmærkninger kan hænge sammen
• Betydningen for økonomi og vedligeholdelse er uklar

Typiske problemstillinger, også i lejligheder og etageejendomme

Boligkøb i 2026 handler ikke kun om parcelhuse. Lejligheder og boliger i etageejendomme har deres egne udfordringer, som mange købere ikke er opmærksomme på.

I lejligheder spiller forhold som fælles tag, facader, kældre, rørføringer og ventilationsløsninger en stor rolle. Skader opstår ofte i fælles bygningsdele, men kan få direkte betydning for den enkelte bolig.

På tværs af boligtyper ses især disse problemstillinger:

• Fugt i kældre, facader og ydervægge
• Kondens og dårligt indeklima i tætte boliger
• Mangelfuld ventilation, særligt i lejligheder
• Slidte eller uhensigtsmæssige materialer

Mange af disse forhold udvikler sig langsomt og opdages først sent.

Klimaforandringer påvirker alle boligtyper

Ændrede vejrforhold påvirker både huse og etageejendomme. Mere regn, kraftigere skybrud og højere grundvand betyder, at bygninger udsættes for større fugtbelastning end tidligere.

I etageejendomme kan problemer opstå i kældre, fælles fundamenter og facader, mens vand i huse ofte søger mod sokler og terrænnære konstruktioner.

Klimarelaterede problemer skyldes ofte flere små forhold, der tilsammen skaber en skade, for eksempel:

• Mangelfuldt fald på terræn og altaner
• Utilstrækkelig bortledning af regnvand
• Ældre eller nedslidte fugtsikringsløsninger

Nyt byggeri bygget efter andre regler end tidligere

Nyt byggeri forbindes ofte med tryghed, men også nye boliger kan have udfordringer.

Moderne byggeri opføres efter stramme energikrav, hvilket betyder høj tæthed og meget isolering. Det stiller store krav til korrekt udførelse og udtørring af materialer.

Typiske problemstillinger i nyere byggeri, også i lejligheder, er:

• Indbygget byggefugt
• Utætheder i samlinger
• Ventilationsanlæg, der ikke fungerer optimalt

Boligens alder er derfor ikke i sig selv en garanti for kvalitet.

Energirenoveringer og gamle boliger med nye udfordringer

Mange boliger er energirenoveret i takt med skærpede energikrav. Efterisolering, nye vinduer og nye varmeanlæg kan forbedre komforten, men ændrer også boligens måde at fungere på.

Ældre boliger var ofte bygget til at ventilere naturligt. Når de gøres mere tætte, forsvinder denne ventilation, og der stilles større krav til både beboernes vaner og de tekniske løsninger.

Uden korrekt ventilation kan energirenoveringer føre til:

• Fugtophobning
• Kondens på kolde flader
• Risiko for skimmel

Installationer fylder mere i hverdagen

Hvor installationer tidligere var en mindre del af boligen, fylder de i dag langt mere. Varmepumper, ventilationsanlæg, fælles varmeanlæg og tekniske styringer er blevet almindelige, også i etageejendomme.

Disse systemer kan fungere tilfredsstillende, men samtidig være forkerte i forhold til boligens behov. For mange købere kan det være svært at vurdere, om installationerne er tidssvarende og passende.

Vigtige forhold at være opmærksom på er:

• Installationernes alder og forventede levetid
• Om der findes dokumentation og servicehistorik
• Om anlæggene passer til boligens størrelse og brug

Termografering som indblik i det usynlige

Termografering bruges i stigende grad som et supplement ved vurdering af boliger. Metoden kan bedst forklares som en form for røntgen af boligen, hvor man med et varmekamera kan se forhold, der ikke er synlige med det blotte øje.

Ved en termografisk undersøgelse vises temperaturforskelle i bygningens konstruktioner. Det kan give indblik i, hvor varme slipper ud, hvor kulde trænger ind, eller hvor der kan være fugtophobning.

For almindelige boligkøbere kan termografering bidrage til forståelse af:

• Om isoleringen er jævnt udført
• Om der er kuldebroer i vægge og lofter
• Om der kan være skjulte fugtproblemer

Det er vigtigt at forstå, at termografering ikke i sig selv stiller en diagnose, men giver et visuelt overblik over områder, der kan kræve nærmere opmærksomhed.

Vedligeholdelse og fælles ansvar i etageejendomme

Ved boligkøb i etageejendomme er vedligeholdelse ofte et fælles ansvar. Tag, facader, kældre og tekniske installationer deles med andre beboere, og kommende udgifter kan få betydning for den enkelte ejer.

Selvom en lejlighed fremstår velholdt, kan der være udskudt vedligeholdelse i fælles konstruktioner.

Det er derfor vigtigt at forstå:

• Hvilke bygningsdele der er fælles
• Om vedligeholdelsen er løbende eller udskudt
• Hvordan fremtidige udgifter kan påvirke økonomien

Ældre boliger i et klima de ikke er bygget til

Ældre boliger, både huse og etageejendomme, er ofte opført under helt andre forudsætninger end dem, de står overfor i dag.

Materialer og konstruktioner, der tidligere fungerede fint, kan komme under pres, når fugtbelastningen stiger, og boliger anvendes anderledes end oprindeligt tænkt.

Særligt kældre, fundamenter og facader er udsatte, fordi de ikke er dimensioneret til nutidens klima og komfortkrav.

Sammenfatning viden giver tryghed

Boligkøb i 2026 kræver ikke, at man er ekspert i byggeri. Det kræver derimod forståelse for, at boliger i dag er mere komplekse end tidligere, uanset om man køber hus eller lejlighed.

Ved at kende de typiske udfordringer, forskellen på gamle og nye byggemetoder og betydningen af klima og teknik, bliver det lettere at stille de rigtige spørgsmål og træffe en mere tryg og velovervejet beslutning.