Vælger du et nøglefærdigt hus?

Hvad er et nøglefærdigt hus?

Et nøglefærdigt hus er et nybygget hus, hvor du som bygherre kan flytte direkte ind, når byggeriet er færdigt. Entreprenøren står for hele byggeprocessen – fra projektering til færdigt hus.

Det betyder, at du typisk kun har én kontrakt og én samarbejdspartner, som håndterer:

• arkitekter

• ingeniører

• håndværkere

• materialer

• byggeledelse

Når huset er færdigt, får du nøglerne og kan flytte ind.

Er et nøglefærdigt hus altid et typehus?

Nej, et nøglefærdigt hus er ikke nødvendigvis et typehus.

Mange forbinder nøglefærdige huse med store typehusfirmaer som:

• HusCompagniet

• Lind & Risør

• Eurodan

• Milton Huse

Men i praksis kan mange entreprenører levere et nøglefærdigt hus.

Eksempelvis kan:

• en lokal tømrermester

• en entreprenør

• en byggevirksomhed

tilbyde et nøglefærdigt hus gennem en totalentreprise.

Forskellen på totalentreprise og hovedentreprise

Når man bygger hus, findes der forskellige entreprisemodeller.

Totalentreprise

Her står entreprenøren for:

• projektering

• tegninger

• rådgivere

• selve byggeriet

Du har kun én kontraktpartner.

Hovedentreprise

Her laver du selv projekteringen via:

• arkitekt

• ingeniør

Entreprenøren står derefter for selve byggeriet.

Fordele ved et nøglefærdigt hus

Der er flere grunde til, at mange vælger et nøglefærdigt hus.

Fast pris

En af de største fordele er, at prisen typisk er fastlagt på forhånd.

Når kontrakten er underskrevet og projektet er defineret, bør der normalt ikke komme uforudsete udgifter.

Undtagelser kan dog forekomme ved:

• jordarbejde

• ændringer i projektet

• tilvalg under byggeriet.

Klare tegninger og beskrivelser

Ved nøglefærdige huse er projektet ofte meget detaljeret beskrevet.

Du ved typisk præcis hvad du køber:

• materialer

• mursten

• køkken

• farver

• installationer

Mange typehusfirmaer har også referencehuse, så du kan se kvaliteten før du bygger.

Kun én ansvarlig part

En anden stor fordel er, at du kun har én kontraktpart.

Hvis der opstår problemer under byggeriet, er det totalentreprenøren der har ansvaret.

Det gør processen langt enklere, fordi du ikke risikerer at blive fanget mellem flere aktører, der giver hinanden skylden.

Ulemper ved et nøglefærdigt hus

Selvom der er mange fordele, er der også nogle ulemper.

Mindre indflydelse

Når man vælger et nøglefærdigt hus, kan man have mindre indflydelse på design og løsninger.

Entreprenøren vælger ofte løsninger ud fra:

• økonomi

• praktiske forhold

• standardløsninger.

Det kan betyde, at nogle løsninger ikke er præcis som man selv ville have valgt.

Entreprenørens interesser

En totalentreprenør kan have økonomiske incitamenter til at vælge bestemte løsninger.

Derfor kan det i nogle tilfælde være en fordel at have en uafhængig byggesagkyndig eller rådgiver til at gennemgå projektet.

Er et nøglefærdigt hus det rigtige valg?

Et nøglefærdigt hus kan være en god løsning for mange, især hvis man ønsker en enkel byggeproces med fast pris og én ansvarlig entreprenør.

Men det er stadig vigtigt at:

• gennemgå kontrakten grundigt

• forstå hvad der er inkluderet

• få professionel rådgivning undervejs

Det kan hjælpe med at undgå problemer senere i byggeprocessen.

Behov for en bygherrerådgiver?

I byggeriet findes forskellige roller, og det er vigtigt at I kender jeres placering som bygherre i dette. Der findes forskellige opsætninger, og man kan som bygherre lave individuelle aftaler med alle parterne, helt ned til den enkelte underentreprenør –men det anbefales dog på ingen måder! Og det er i virkeligheden her, at et nøglefærdigt hus eller en totalentreprise har sine største fordele for bygherrer.

En bygherrerådgiver derimod er jeres rådgiver i hele denne proces. Og selvom der sidder en masse såkaldte rådgivere klar til at råde og vejlede jer i jeres byggeri, så kan man diskutere deres uvildighed. Rådgiverne hos typehusfirmaet kan lidt sammenlignes med din bankrådgiver. Personen kan være meget kompetent og oprigtigt ønske det bedste for jer og jeres kommende husprojekt, men de er nu engang også sælgere, som skal sælge jer ikke blot et produkt, men mange. Så allerede her, bør man overveje at inddrage en bygherrerådgiver, som er uvildig og ikke skal sælge jer nogle særlige produkter eller løsninger.

Stadigvæk rigtig mange beslutninger

På trods af, at der er tale om nøglefærdige huse eller sågar et typehus, så er der stadigvæk rigtig mange beslutninger, som I som bygherre skal tage. Der skal tages beslutning om alt lige fra husets placering på grunden, til type, størrelse, tagsten, mursten, døre og vinduer, energikilde, isolering, køkken, bad, klinker på gulvene, trægulv, fodpaneler, stikkontakter og deres placering, udendørshaner, farve på væggene og meget meget mere.

Med hensyn til mange af disse valg er det ofte rigeligt fint med ”sælgerne”. Men som nævnt kan en uvildig bygherrerådgiver rådgive og vejlede jer i denne proces. Rådgivningen kan være om alt fra specifikke løsninger, til mere æstetiske valg, som lys og farver og anden arkitektur.

Hvad gør en bygherrerådgiver?

Man kan sige, at jo tidligere en bygherrerådgiver kommer på, jo større forskel kan han/hun gøre. Jo før i processen man opdager dårlige løsninger eller reelle mangler i selve projektet, jo mere kan der sikres og spares. For når først man er i gang med at bygge huset, er der tale om ekstra udgifter, og nogle ting kan praktisk ikke ændres, når først man er gået i gang – i hvert fald ikke uden enorme omkostninger.

Et eksempel kunne være manglende ventilation. En hovedentreprenør foreslår et beskedent ventilations-princip med naturlig ventilation med gammeldags aftræk fra bad, køkken og bryggers. Dette er erfaringsmæssigt ikke længere tilstrækkeligt, og man bør gå efter et balanceret ventilationsanlæg med varmegenvinding. Alt sammen for at få et sundt, godt og energivenligt hus.
Bevares det koster noget ekstra, men skal det laves efterfølgende fordi indeklimaet i huset er elendigt, koster det nok det dobbelte – hvis det overhovedet kan lade sig gøre.

Læs vores artikel Bygherrerådgiver

Klik Her

Tilsyn med byggeriet

Ud over ovenstående bruges en bygherrerådgiver ofte til kontrol af husets opførelse og kvalitet, samt rådgivning til jer undervejs, skulle der ske noget uventet.

Kontrollen kan laves simpelt ved at hyre en bygherrerådgiver ind, i form af en byggesagkyndig, til at deltage ved selve overdragelsen af nøglerne, også kaldet afleveringsforretningen.

Men på dette tidspunkt er der allerede indbygget en masse skjulte konstruktionen, som ikke kan kontrolleres ved afleveringen. Læs mere om selve afleveringsforretningen senere.

En tilsynsførende bygherrerådgiver følger byggeriet fra sidelinjen fra dag 1, og er jeres sikring imod, at der ikke springes over hvor gærdet er lavest, eller at der reelt laves fejl eller sågar ulovligheder.

Et godt tilsyn af et byggeri handler derfor om timing.
Den tilsynsførende skal være på det rette sted, på det rette tidspunkt.
De klassiske eksempler på gode tilsyns-tidspunkter i byggefasen er følgende, og fælles for dem alle er, at disse konstruktioner er helt eller delvist indbygget og skjult efterfølgende:

Fundamentstilsyn

• Sikrer at fundamentet udføres som det skal, med kontrol af udgravninger, betonstøbning, armering og generel udførelse.

Terrændækstilsyn

• Sikrer at hele betongulvet udføres korrekt, med isolering, armering, installationer, (gulvvarme mv.), radonsikring mv.

Tagkonstruktionstilsyn

• Kontrol med de opsatte bagvægge, (husets bærende vægge), udførelsen af hele tagkonstruktionen med forankring, vindafstivning, planhed mv.

Murværkstilsyn

• Kontrol af det udførte murerarbejde mht. stenleverance, udseende, afvaskning og afsyring, udførelse af fugtisolering, varmeisolering mv.

Dampspærretilsyn

• Kontrol af husets tæthedsplan, som oftest udføres med en dampspærreplast som gemmes i lofter og evt. vægge.
• Her begynder huset også at være nået langt, så her kontrolleres også mange andre ting, såsom installationer og opfølgning på tidligere påtalte mangler.

Vådrumstilsyn

• Kontrol af den vigtige og lovpligtige vådrumssikring af badeværelserne. Selve udførelsen af husets vådrum kontrolleres herunder med fald på gulve, indretning, installationer mv.
• Kontrol af huset generelt og dets færdiggørelse, tidsplan mv.

Alternativer

• Alt efter husets type mv. kan der være andre former for vigtige tilsyn, eksempelvis tilsyn med kældervægge, etageadskillelser, (huse med 1. sal), særlige installationer, fugttilsyn mv.

En tilsynsplan skal selvsagt tilpasses det enkelte og individuelle hus.

Læs mere om vores byggetilsynspakker 

Klik Her

Deltagelse på afleveringsforretning

Det vigtigste er dog, at huset gås grundigt igennem mindst én gang ved færdiggørelsen. Dette skal udføres af en kompetent byggesagkyndig, som kender den type hus som der er blevet bygget. De fleste mennesker kan sagtens gennemgå overflader for skrammer, skidt og møg mv. Men en byggesagkyndig kigger udover dette også på selve udførelsen, og kontrollerer at der er leveret det aftalte.

Der er desuden en masse tolerance-begreber og regler for hvordan man gennemgår og godkender udførte håndværksydelser, og disse skal den byggesagkyndige kende, eller vide hvor han finder dem.

Det vigtigste er dog, at huset gennemgås grundigt for særligt ridser og skader – funktionsmæssige mangler skal man nok opdage. Men er der ridser i vægflader, gulve, klinker, lofter og glas mv., så er det vigtigt at disse påpeges ved en afleveringsforretning. For efter huset er blevet overdraget til bygherren, så er det bygherres ansvar. Og dermed også bygherres eget ansvar, hvis der skulle findes en skade efterfølgende.

Der er skrevet tykke bøger om afleveringsforretninger og de praktiske opgaver i dette. Huset skal gennemgås, vigtige dokumenter skal overdrages, og så en række andre formaliteter såsom at blive introduceret til brugen af det nye hus, dets installationer mv. Af samme grund er det særdeles vigtigt, at have de/den rette rådgiver på.

Moderne aflevering med førgennemgang

I dag er det heldigvis de fleste seriøse entreprenører som bruger principperne i en føraflevering. En føraflevering, eller en førgennemgang er, at man gennemgår huset for fejl og mangler en til to uger før husets endeligt skal afleveres, og I måske skal flytte ind.

Idéen er, at huset skal være 95-100 % færdigt, og så gennemgår man de mangler som der er. Der udarbejdes en mangelliste, så man er enige om de fejl og mangler der er; og så har entreprenøren nu 5-10 arbejdsdage til at gøre sig helt færdig. Det er dermed hensigten, at I kan flytte ind i et helt mangelfrit og nøglefærdigt hus, hvor I ikke i de efterfølgende uger, måneder skal have håndværkere rendende i tide og utide.

Har din entreprenør ikke planer om dette, så sørg for, at dette bliver en del af jeres aftalegrundlag.
På den måde kan selve afleveringsforretning også bruges på de ovenstående formaliteter, frem for at rende rundt og finde malermangler og sorte fingre på væggene.

Læs mere om afleveringsforretninger.

Klik Her

Byggetilsynspakke

Med en 360° Tilsynspakke fra Byggesagkyndig.nu er alle de ovenstående tilsyn samt deltagelse på både førgennemgang og endelig afleveringsforretning inklusiv. Læs mere om byggetilsyn her eller læs om køberrådgivning her, hvis du allerede har fundet drømmeboligen.