Tid til 1 års gennemgang

Vi har gjort os mange erfaringer

Vi har i Byggesagkyndig.nu haft en del 1 og 5 års gennemgange de sidste mange år, omkring 1.200 stk. om året.

En rød tråd igennem mange af disse er, at der er alt for mange bygherrer som stadigvæk står med mangler fra afleveringen på både 1 års og sågar 5 års gennemgangen.

Vi oplever også rigtig mange som IKKE har haft en uvildig rådgiver med ved afleveringsforretningen, og så står man måske med alvorlige fejl og mangler hhv. 1 og endda 5 år efter, som ikke blev fundet den gang. Og så kan man virkelig stå dårligt i sin argumentation om at denne fejl/mangel skal udbedres (nu) her flere år efter.

Af den grund er afleveringsforretningen ved overdragelse af huset ekstremt vigtig, og vi anbefaler på det kraftigste at man allierer sig med en sagkyndig.

Læs gerne videre her, hvordan vi kan hjælpe jer på denne vigtige dag og læs gerne yderligere om vores ydelser.

Klik Her

Forventningerne er skyhøje, for det er priserne også

Mange nye boligejere, og her i særdeleshed køberne af projektsalgs-lejligheder har skyhøje forventninger til deres nye lejlighed eller tre etagers rækkehus med tagaltan mv. Boligen koster jo adskillige millioner, og projektsalgsmaterialet lovede jo guld og grønne skove, (haver) med en masse flotte superlativer såsom “kompromisløst kvalitet”, “luksuslejlighed” “ægte liebhaver” osv. osv. Men det var sælgerens og ejendomsmægleren opfattelse af boligen. Entreprenøren og ikke mindst byggelederen på byggepladsen havde en anden opfattelse eller holdning. For her skulle det bare overstås og gå hurtigt, og ja ofte også være billigt. Og når disse to vidtgående opfattelser mødes til afleveringsforretningen, så bliver grimt og ubehageligt. “Vi har købt en dyr lejlighed til 5,5 million, og så vil jeg sgu ikke spises af med, at vi bare har købt et standardgulv”!
“Tolerancer siger du!? Jeg har da ikke købt en dyr penthouselejlighed for så at få at vide, at jeg ikke må kigge sådan på mine vægge – i “strejflys” – og påtale alle bulerne, som jeg og alle mine gæster tydeligt kan se hver aften når solen går ned og skinner ind igennem mine 20 m2 foldedøre”. “Så du vil altså ikke skifte døren med syreskader, fordi det bare er kosmetik, og fordi at udbedringsomkostningerne ikke står mål med manglens alvor”?“ Så vi skal altså vente 1 år mere, for at se om gulvene holder op med at knirke”??

Ikke håndværkernes skyld

Vi kan tale længe om håndværkersjusk og fusk. Men i mange af disse tilfælde er det ikke den enkelte håndværkers skyld. De bliver pisket rundt på forskellige pladser i løbet af ugen. De vælter rundt i hinanden, og ødelægger hinandens arbejde, for byggeriet er forsinket og presset. Mester brandslukker fra ugens start til slut, og ingen har tid eller mulighed for at stoppe op og sige “det her kan vi da ikke bygge videre på eller aflevere til kunden”. Bare videre! blev der sagt. Priserne er også ofte presset hårdt, selvom der burde være plads nok i budgettet til at lave det ordentligt. Men de enkelte håndværksfirmaer konkurrerer kun på pris, ikke kvalitet. Jeg overhørte en gang en developer sige, at lejlighederne skulle sælges til omkring 50.000 kr. pr. kvadratmeter, men kun koster 30.000 kr. at bygge pr. kvadratmeter, og vi er ofte vidne til “speciale-udbud” der stikker helt af i besparelsens navn. Der kan sagtens være 5-6 tømrerfirmaer på en og samme sag. Der er en der laver tag, en anden der laver dampspærren og gipslofter, en tredje der laver gulve, en fjerde der sætter døre og vinduer i, en femte der laver køkken, en sjette der laver lister og finish og nogle gange endnu flere. Og da alle har travlt, og skal være færdige på en og samme dag/uge så bliver overgangene fra en entreprise til en anden uden ansvar og ting bliver tabt på gulvet. En klassiker er kampen mellem de stakkels malere, og alle de andre før dem, (betonfolkene, mureren og tømreren). Maleren kommer sidst på, og skal rette alle de andres skævheder. For ikke at tale om alle dem der kommer bagefter og sætter sorte fingre eller det der er værre på de kridhvide vægge. Ydermere har de oftest også den korteste tid til at lave netop alt det man netop kan se. Derfor er billeder med lejlighedsvægge med blå malertape prikker over alt blevet en stående joke.

Afleveringsforretning

Ved afleveringsforretningen har man stort fokus på overflader og husets funktioner. Og gennemgangen her er vigtig. For har man først overset en mangel, her igen særligt ridser, skrammer mv. så “fanger bordet” kan man sige. For når man først har overtaget, (og flyttet ind), så kan ridserne lige så vel være lavet af jer eller jeres flyttemænd. Der er mange ting der skal kontrolleres, og er man ikke uddannet til dette, eller har prøvet det før skal man som sagt seriøst overveje at få prof. hjælp. Det kræver også en del værktøj, (vaterpas etc.) at kontrollere gulve, vægge mv. Husets funktioner skal også kontrolleres, herunder el-apparater mv.

Rygtet om de dårlige afleveringer med mange mangler har desværre spredt sig, og det lige så almindeligt at spørge ind til “hvor mange mangler havde I så”, som det er at spørge huskøbere “hvor mange K3’ere havde huset så”? Og det er en trist udvikling…

1 time til at gennemgå tre etager og 200 kvadratmeter

Tit og ofte ved overdragelsen af lejlighederne/rækkehusene har bygherre/sælger og entreprenøren sat en times tid af til gennemgangen. “Det kan vel ikke tage så lang tid”. Udover kæmpe forsinkelser på afleveringsdagene så bliver gennemgangen ofte ”jappet” igennem, igen til stor utilfredshed hos køber. De føler ikke de bliver hørt, de føler at de bliver afvist mange gange, og at gennemgangen er ikke så grundig som de havde håbet på. Hertil kommer selve mangellisterne som ofte bliver alenlange, og dertil uforståelige fordi nogen skal indskrive 100+ mangler ind på 1 time.

Det udvendige tager vi en anden gang

Ved etageejendomme og rækkehuse bliver den udvendige gennemgang ofte hensat til en “fælles gennemgang” med ejerforeningen. Dette er der mange der stiller sig uforstående overfor, især hvis de har hyret egen rådgiver eller lignende til at hjælpe sig med gennemgangen – for så skal de jo hyre dem ind igen til den næste gang også. De udvendige gennemgange er så ofte flere måneder senere, for de udvendige arealer bliver først lavet færdige når alle de 60 andre boliger er færdige. Og så kan man ellers bo på en støvet byggeplads de næste mange måneder.

Rygtet har spredt sig

Rygtet om de dårlige afleveringer og mange mangler har desværre spredt sig, og det lige så almindeligt at spørge ind til “hvor mange mangler havde I så”, som det er at spørge huskøbere “hvor mange K3’ere havde huset så”? Og det er en trist udvikling… Vi oplever så desværre også en unødig stor fokus på det negative, frem for glæden ved at skulle have sig et nyt hus. Og på fælles Facebook-grupper går der nærmest konkurrence i hvem der havde flest mangler, og hvem der fik trumfet mest igennem overfor entreprenøren. Det kan virkelig være sørgeligt at være vidne til.

Af samme årsag, bliver disse afleveringer også lidt af et folkemøde. For udover at have en prof. bygherrerådgiver med, så har begge curlingbørn også deres fædre og mødre med – vel og mærket til begge sider. Og entreprenøren har også sin rådgiver med, sammen med en køberrepræsentant og så ellers en assistent til at skrive manglerne ned på et smart digitalt system.Og fordi afleveringen bliver så hektisk, og fordi mange ting ofte reelt mangler helt på afleveringen, bliver mange ting desværre overset. Og det så bringer lorten videre til 1 års gennemgangen…​Læs mere generelt om afleveringsforretninger her hos Bolius – Boligejernes Videncenter om dette her: https://www.bolius.dk/afleveringsforretning-naar-haandvaerkeren-er-faerdig-17198/

Tilbage til 1 års gennemgangen

Alt alt for mange husejere oplever, at mangeludbedringen tager mere end et års tid. I kontrakten står der typisk, at entreprenøren har 8 uger til at udbedre fejl og mangler. Jævnfør AB-systemerne står der at “fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang”. Dette kan man grine lidt af, for gulvene, badeværelset, køkkenet OG malerarbejdet generelt er blevet lavet mere eller mindre samtidigt på den éne forudgående uge før afleveringen. Men når det kommer til mangeludbedring af lidt malermangler og et fodpanel der sidder for højt, så tager det mindst 8 uger at lave.

Ofte går bygherre død i kampen om hvad der er en mangel eller ej. De magter ikke at slås med entreprenøren om det. For samtidig med dette skulle de jo også flytte, skifte adresse og køre børnene ind i en ny institution. Og så ryger den nødvendige fastholdelse for udbedringen. På et tidspunkt bliver man også bare træt af have håndværkere rendende. Især de der udenlandske typer, som vælter ind og maler stuen om, uden at dække af osv. (Overdrivelse fremmer forståelsen).Entreprenøren går også ofte død i mangeludbedringen. For han havde fået 10 arbejdsdage til at klare manglerne i 80 lejligheder, inden han skal videre til næste projekt. Og så hører man de velkendte ord, “det må vi se på til 1 års gennemgangen”…Det er også herfra at vi kender de stående jokes, som der er lavet reklamefilm om: “Gulvet skal lige have lov til at sætte sig, så knirker det ikke mere”… “Murstenene skal lige tørre”… “Sollyset bleger gulvet”… …”det bliver mahogni med tiden”!

10 -12 måneder senere

Cirka 1 år senere er bygherre klar igen. Nu skal vi fan…. have udbedret de sidste mangler, og især de malermangler, som vi ikke fik med sidst, og gulvet der knager og knirker. Og nogle har desværre den holdning, at fordi de nu her til 1 års gennemgangen har hyret en byggesagkyndig, så kan de få trumfet de mangler igennem, som de ikke fik ved afleveringsforretning. Men nu er det ikke den samme byggeleder længere, og han stiller sig meget uforstående overfor bygherres krav om malerhandlinger. Og er det den samme person, kan han ikke erindre at have sagt “det kigger vi på til 1 års gennemgangen”. Og den byggesagkyndige der er på sagen for første gang, ryster på hovedet over kvaliteten af malerarbejdet og stiller sig uforstående overfor hvor de skæve gulve ikke er blevet påtalt for 1 år siden. Og hvorfor er manglerne ikke blevet udbedret for 10 måneder siden.

Tit og ofte lykkedes det os, (sagkyndige) at få påtalt mangler ved en 1 års gennemgang som reelt skulle have været påtalt ved en afleveringsforretning. Men lige så ofte lykkedes det ikke. Løbet er kørt og entreprenøren nægter at udbedre malermanglerne og de revnede gulve. Dette udvikler sig til kedelige og årelange tvister, som i værste fald kræver syn og skøn og slåskampe med advokater. Forbrugermagasinet TÆNK havde for nogle måneder siden dette emne oppe og vende. For forbrugersikkerheden er ikke særlig god, og det kan sjældent betale sig at starte syn og skønssager op pga. malermangler og andre mindre mangler. Og gør man det først ved 1 års gennemgangen og skønsmanden skal kigge på malermangler og gulve der, hvor de er ridset og skrammet fra den alm. brug, er det virkelig op ad bakke. Moralen er, at man skal se sig rigtig godt for. Og man skal insistere på en god og grundig gennemgang. Videre er der en række forholdsregler man skal tage sig, forinden man kaster sig ud i projektsalg.

1 års gennemgangen

På en 1 års gennemgang gennemgår man husets “udvikling” kan man sige. Det er ikke unormalt at der kommer mindre revnedannelser, enkelte mursten der sidder løse, tagsten der er flækket osv. Der kan også være mindre tekniske udfordringer med varmestyring, støjgener fra installationer mv. som skal gennemgås. En af vores gode råd er at føre en lille logbog. Noter de mangler/skader som I måtte finde undervejs – om der så er gået 1, 6 eller 10 måneder. Hvis I finder en revne, så noter dette, hvor den er, hvor stor den er og hvornår I opdagede den. Noter hvis vandet på badeværelset løber den forkerte vej, eller hvis der underlige lyde, lugte eller lignende. Noter jer gerne tidspunktet, men også vejret og forholdet omkring huset når og hvis I opdager et problem, (vinter, sommer, kulde, varme etc.) På den måde forbereder man sig bedst til eftersyns-gennemgangen, og informationer kan hjælpe både jeres sagkyndig og entreprenøren til at forstå en eventuel skadesudvikling.

Læs evt. mere generelt om 1 og 5 års gennemgange her hos Bolius: https://www.bolius.dk/1-aars-og-5-aarsgennemgang-eftersyn-19312/Overser man mangler på afleveringsforretningen, og vil påtale dem på 1 års gennemgangen kan entreprenøren, (med rette) afvise dem og påstå at det skulle have været påtalt ved afleveringen. Dette gælder især overflader. Ridser og skrammer er som sagt passé. Er der en ridse i gulvet eksempelvis, så kan man ikke efterfølgende bevise om det er håndværkerne eller flyttefolkene der har lavet denne. Og så hænger man selv på den. Men også malermangler, selvom de er reelle malermangler kan være svære at få trumfet igennem på dette tidspunkt. For har man boet i huset i et år uden at råbe op om dem, så er de per definition ikke relevante.

Selv nye huse skal vedligeholdes

Husk også jeres ansvar som nye husejere. Selv nye huse skal vedligeholdes. Der er ikke meget, men det fx være at I skal huske at rense og oliere vinduerne. Pas særligt på med terrassedøre, hvor der kan komme grus i styreskinnerne. I skal selv holde øje med varmeanlægget, (tryktab) og skifte filtre på ventilationsanlægget. I tømme tagrenderne, og generelt behandle jeres overflader såsom gulve, bordplader efter producentens anvisninger. Er der træværk på huset skal det måske have træbeskyttelse allerede det første år. På den måde kan der være mange ting som I som bygherre og ny husejer selv skal tage jer af, og som typehusfirmaet eller entreprenøren ikke gør noget ved i forbindelse med en 1 års gennemgang.