Pas på med at udsætte fejl og mangler ved afleveringsforretningen

Udsæt ikke til om et år, hvad der burde udbedres på afleveringsforretningen

Ofte i forbindelse med afleveringsforretninger - særligt af typehuse og lejligheder solgt til private forbrugere, hører man tit og ofte de velkendte ord fra entreprenøren:

“det må vi kigge på til 1 års gennemgangen”. 

I nogle særlige tilfælde kan det give rigtig fin mening, når man taler om diverse udviklingsskader og -mangler. For nyt byggeri skal da rigtig nok lige “finde sit leje” og “sætte sig”.

Disse typer skader/mangler vender jeg tilbage til senere.

Men man skal passe meget på med det klichéagtige udtryk, “at det bliver mahogni med tiden”, for ofte er dette træk blot en strategisk mulighed for at lukke munden på kunden, trække tiden og håbe på at kunden har glemt det om et år.

Jeg hører ofte om denne afvisning om udbedring, men også om de mærkeligste ting, som ikke handler om udviklingsskader og -mangler. Det kunne eksempelvis være banale malermangler, knirkende og knasende gulve, ridser i ruder og glas, ridser på bordplader, eller som jeg senest hørte manglende udfyldning af fugemørtel mellem gulvklinker, så man kunne skære sig på flisekanterne.

Men det bliver ikke bedre eller nemmere at udbedre et år ude i fremtiden. Tværtimod! Vægge, gulve mv. får hurtigt patina, og en væg der pletmales 1 års senere, skriger til himlen, og når man så beder maleren om at male hele væggen, bliver oftest afvist. Det samme gælder gulve, lister, fuger, mursten mv.

Det hører sig ganske enkelt ikke til, og man skal ikke hoppe med på denne, ja dårlige undskyldning. Langt de fleste ting skal udbedres nu indenfor udbedringsperioden, typisk maks. 8 uger.
Læs også denne artikel om samme emne

Ved aftaler om at kigge på det senere, er det utroligt vigtigt, at forholdet bliver ført til protokol, (og i mangellisten) som et decideret observationspunkt til 1 års gennemgangen - eller tidligere. Ellers kan det blive meget op ad bakke, at tage emnet op på ny.

Helt lavpraktisk kan man meget nemt miste denne aftale, og dermed muligheden for at få udbedret en mangel. Man står i mange tilfælde dårligere efter et års tid. Og tit glemmer man rent faktisk forholdet, (og kommer i tanke om det omkring 5 års gennemgangen).

Det er bestemt ikke uhørt, at byggeledere ikke vil notere forholdet. “Jeg holder hvad jeg lover” eller “vi bygger 1.000 huse om året, så vi løber ikke fra noget”. Men der findes mange eksempler på, at medarbejderen enten ikke er i firmaet året efter, eller endnu værre at han/hun pludselig ikke kan huske dén aftale.

Tit og ofte lykkedes det os, (sagkyndige) at få påtalt mangler ved en 1 års gennemgang som skulle have været påtalt ved en afleveringsforretning. Men lige så ofte lykkedes det ikke. Løbet er kørt og entreprenøren nægter at udbedre malermanglerne og de revnede gulve.

Dette udvikler sig til kedelige og årelange tvister, som i værste fald kræver syn og skøn og slåskampe med advokater.

Så få det nu trumfet igennem at de mangler skal laves med det samme OG indenfor den aftalte udbedringsperiode.

Og skal man afvente, så sørg for guds skyld, at få manglen noteret sammen med den tilhørende aftale, og vær gerne meget konkret.

Typiske forhold og mangler på en afleveringsforretning som ofte udvikler sig

Nedenstående er en uddybning af nogle de forhold som man med rette kan aftale at holde under observation og så udbedre efter et års tid, når udviklingen af forholdet er aftaget/afviklet.

Revnedannelse

Det er almindeligt med mindre revnedannelser langs med vægge og lofter. Dette skyldes udtørringen af byggematerialerne, som så får materialerne til at svinde/krympe.

Forskellige materialer svinder forskelligt, nogle mere end andre.

Træ eksempelvis svinder ganske meget, set i forhold til beton.

Når man derfor også ofte taler om hvor vigtigt det er at holde byggeri tørt med gode afdækninger og efterfølgende sørge for tilpas affugtning og udtørring, så handler det også om at undgå for store revnedannelser og svind - og ikke kun fugtskader såsom skimmelsvampe.

Revnedannelser ses typisk mellem to forskellige materialer op mod hinanden. Trælister- og plader mod (let)beton, klinker mv. gipsplader med beton osv.

Læs også om revnedannelser i murværk

Fugt

For stort indhold af fugt i byggematerialerne bør ved indflytning generelt ikke forekomme.

Det står sågar nævnt i Bygningsreglementet, at byggematerialer ved indbygning og indflytning ikke må have et fugtindhold der kan give anledning til skader, her særligt give vækst af skimmelvækst.
Link til BR18 §336

“Bygningskonstruktioner og –materialer må ikke have et fugtindhold, der ved indflytning medfører risiko for vækst af skimmelsvamp.”

Men skulle der være enkelte områder med højt fugtindhold, er det vigtigt at få lagt en plan for dette, (kontrolmåling) og så få det noteret på afleveringsprotokollen og mangellisten, at der er målt forhøjet fugt her og der.

Misfarvninger

Misfarvninger skyldes i langt de fleste tilfælde et forhøjet indhold af fugt. Så 1) det burde ikke forekomme, men 2) er det der alligevel så læs ovenstående punkt.

Misfarvninger indvendigt bør ikke forekomme, men eksempelvis farveforskelle på flisefuger eller lign. kan godt forekomme OG udjævne sig med tiden.

Murværk (og misfarvninger)

Vi har mange mange sager i disse år med misfarvning og store farvevariationer på murværk og særligt murværksfuger.

Murværk er udvendigt og står typisk opfugtet i lang tid.

Murværk er en af de bygningsdele, hvor det giver bedst mening at vente et års tid med at give det den endelig vurdering og dom. Det tager meget lang tid for murværk at tørre helt ud. Årstiden og forholdene som murværket opføres under, har meget stor betydning for det indledende fugtindhold. Korrekt og god afdækning af murværket undervejs i opførelsen har meget stor betydning for slutresultatet, og det er ofte hér vi finder årsagen til svigtet. Men her er der til et par artikler for sig selv.

Kort fortalt, er der problemer med murværket og misfarvninger, så giver det fint mening at lade det stå de fire årstider igennem, og så kigge på det ved 1 års gennemgangen.

Men! Det er meget vigtigt, at det bliver ført til protokol, at man skal have vurderet murværket ved 1 års gennemgangen. Og bedst er, at man får dokumenteret murværkets udseende med gode billeder af hele facader, (frem for et nærbillede af to sten).

Revnedannelser i murværk

Da murværk som nævnt er lang tid om at tørre ud, viser revner sig ofte lidt sent.

Det er bestemt ikke unormalt at finde mindre revnedannelser i murværket ved 1 års gennemgangen (og senere), så her er det også fint at se tingene an til den tid.

Hultlydende klinker

Hultlydende klinker med manglende vedhæftning under mere end 20 % af klinken bør udbedres med det samme - særligt på badeværelser og i de væsentligste ganglinjer i huset.

Vi hører dog ofte om udviklingsskader her også. Altså at fliser bliver hultlydende i større områder efter 2-7 år efter!

Har man derfor enkelte hultlydende, (skrukke) klinker ved afleveringen, kan det godt anbefales at vente med udbedringen til senere. Og så ellers holder øje med det.

Funktioner

Et hus har mange funktioner - de fleste skal bare virke fra dag 1 af. Og derfor bør man ikke vente med nogle af disse frem til en 1 års gennemgang. Emhætten kommer eksempelvis ikke til at larme mindre på sigt, og vinduesrammen går ikke mindre på karmen om et år.

Fald på gulvet, eller mangel på samme

Der kan dog opstå spørgsmål om badeværelsesgulvets evne til at lede vand på gulvet til gulvafløb.

Dette forhold har vi hos Byggesagkyndig.nu drøftet mange gange med de udførende, eftersom de ofte vælger at lave vandrette gulve.

Der skal ikke mange skæve fliser eller dybe fuger til, at man får vandpytter og deslige på vandrette gulve. I nogle tilfælde kan det være svært at måle sig til, da vand kan finde mange mærkelige veje. Så i nogle tilfælde kan det være en fordel at se tiden (og brugen) an, for at se om der skulle opstå problemer med vandansamlinger og tilhørende kalkplamager ved den daglige brug af badeværelserne.

Her skal man igen have det skrevet til protokol, at man holder øje med dette forhold fremadrettet.

Husk dog børnebadet, (det lille badeværelse). Mange bruger ikke dette badeværelse de første mange år, førend ens børn er store nok.

Manglende fald og afvanding af gulvet bør allersenest påtales ved en 1 års gennemgang.

Der findes sikkert flere konkrete eksempler på ting, man med rette kan observere fremadrettet.

Kender du til flere eksempler, så skriv dem venligst ind i kommentarfeltet.

Læs mere om vores 1 års gennemgange

Klik her