Vælg en god håndværker

Find du en god håndværker – sådan gør du

En af de vigtigste beslutninger i et byggeprojekt er valget af håndværkere eller hovedentreprenør. Det gælder både for små byggeopgaver til ti tusind kroner og større ombygninger til mange hundrede tusind kroner. Kender du ikke et godt firma i forvejen, må du bruge tid på at undersøge markedet og indgå en klar skriftlig aftale. Vælg aldrig håndværker alene på baggrund af tillid og mundtlige løfter om kvalitet.

Denne side henvender sig til dig, der skal finde håndværkere til vedligeholdelse, istandsættelse eller om- eller tilbygning af dit hus.

Dit forhold til håndværker eller hovedentreprenøren kan ikke alene bygge på tillid, men du kan på den anden side ikke få udført dit byggeprojekt uden tillid til byggefirmaet. Du bør derfor have en sober kritisk holdning hele vejen igennem for løbet, uden at det udvikler sig til mistro.

Selv mindre byggeopgaver kan koste mange penge, tid og besvær, og det er derfor rigtig ærgerligt, hvis resultatet ikke er tilfredsstillende. En god aftale med den rigtige håndværker eller hovedentreprenør gør det muligt at undgå eller begrænse misforståelser og fejl, så det færdige resultat svarer til dine forventninger, og budgettet overholdes.

Hvilke håndværkere har du brug for?

Vi anbefaler generelt, at man punkt

1) går efter lokale aktører

2) firmaer af en hvis størrelse, jo større entreprisesum, jo større og velkonsolideret firma bør du gå efter

3) meget gerne firmaer som du får anbefalet igennem vener, familie, kollegaer eller lignende.

Firmatype

Hvem du skal kontakte, kan også afhænge af byggeprojektets størrelse.

Hvis det er en mindre opgave, som en enkelt faggruppe kan udføre, kan du sagtens bruge en mindre selvstændig håndværksmester. Det kan være en tømrer, der skal montere køkkenskabe eller skifte vinduer ud, eller en vvs-installatør, der skal skifte armaturer i dit køkken og badeværelse. Er der derimod tale om en større opgave, bør du overveje at finde et større firma, som kan udføre opgaven i hovedentreprise.

Der findes mange entrepriseformer så vær opmærksom på hvilken aftale du laver

• Timelønsarbejder
• Overslag
• Tilbud
• Fastpris
• Medgået tid
• Fagentreprise
• Hovedentreprise
• Totalentreprise

Entrepriseformer

Hvad er forskellen på hoved- og fagentreprise?

Håndværkerne i et byggeprojekt kan organiseres på forskellige måder – i byggebranchen kaldes det entrepriseformer. Det kan være fagentreprise, hovedentreprise eller totalentreprise, alt efter hvilke firmaer der har ansvaret for de enkelte faggrupper, samt hvem der har byggeledelsen, altså koordinerer samtlige håndværkere på byggepladsen. Vi anbefaler som oftest en hovedentreprise, da vi mener, det er den bedste løsning for private bygherrer, da man dermed kun har ét firma at forholde sig til.

Hovedentreprise

Hovedentreprise betyder, at du indhenter tilbud fra og skriver kontrakt med ét firma, en hovedentreprenør. Det er typisk det firma, der skal udføre den største eller væsentligste del af byggeprojektet, som regel et tømrer- eller murerfirma, og det firma har så alle øvrige fagfolk ansat under sig. Det er enten firmaets egne folk eller andre firmaer, som ansættes til opgaven, såkaldte underentreprenører.

Hovedentreprenøren er dermed din eneste kontraktpart i forhold til selve byggeriet, og hovedentreprenøren har det samlede ansvar for at udføre opgaven og koordinere alle faggruppers arbejde.

Ved større byggeprojekter som om- og tilbygning vil hovedentreprise være klart den bedste form, evt. suppleret med uvildig rådgivning. Det gælder både med hensyn til styring af byggeriet og den faglige udførelse, da en hovedentreprenør typisk arbejder med underentreprenører, han kender. Men også mindre opgaver, der involverer flere faggrupper, kan du med fordel få udført i hovedentreprise, f.eks. renovering af bad eller køkken.

Fagentreprise

Fagentreprise betyder, at du som bygherre, indhenter tilbud fra og skriver kontrakt med hvert eneste firma, der skal arbejde på dit byggeprojekt. Altså et tilbud og en aftale med eksempel både tømrer, murer, elektriker, vvs’er, maler etc.

Det er så din opgave som bygherre, at lede byggeriet og sørge for, at det skrider frem som planlagt. Du skal holde kontakt med alle entreprenørerne og koordinere de forskellige fags arbejde, f.eks. i hvilken rækkefølge murer, elektriker og tømrer skal til. Du fører selv tilsyn med byggeriet, og hver enkelt entreprenør er ansvarlig for sit eget arbejde.

Fagentreprise egner sig til små byggeprojekter med begrænset omfang, hvor et enkelt eller et par firmaer er involveret, f.eks. udskiftning af vinduer, hvor en tømrer skifter vinduerne, og en murer derefter laver reparationer på murværk. Ved større byggeprojekter med flere faggrupper involveret forudsætter vellykket fagentreprise, at du har de nødvendige forudsætninger – erfaringer fra byggebranchen eller tidligere byggeprojekter – for at styre forløbet.

Byggestyring er et fuldtidsarbejde! Men vi oplever desværre alt for ofte ambitiøse bygherrer, i form af lægfolk, som mener at de sagtens overkomme dette. Disse personer er ofte projektledere, eller ledere af en art. Men her oplever man, at byggebranchen er en broget branche, som kræver en helt speciel tilgang.

Faggrupper

Hvilke fagfolk du har brug for, afhænger selvfølgelig af, hvilke konkrete arbejdsopgaver der indgår i dit byggeprojekt. Du kan bruge følgende oversigt som rettesnor.

Murer

Murværk, vægge, isolering, pudsning, fundament, fliser og klinker, udlægningen af tagbelægningen (tagsten), støbning af gulve, gulv- og vægarbejder i kældere.

Tømrer

Tagkonstruktioner, tagbeklædning, vægge inkl. beklædning, isolering, vinduer, døre, gulve, lofter, montering af inventar som skabe og køkkener etc. Skure, carporte mv.

Maler

Maling indvendigt og udvendigt af træ, mur og metal, opsætning af glasfilt og -væv samt tapet. Herunder samt spartlinger, epoxygulve, graffitisikring og rengøring til dels.

Elektriker/elinstallatør

Eltavler, ledningsføring, lampeudtag, kontakter, ventilation, elvarme.

VVS/blikkenslager

Vand, varme, sanitet – radiatorer, gulvvarme, gas- og oliefyr, varmepumper, blandingsbatterier, bruseinstallationer, toiletter, håndvaske, afløb, gaskomfurer, facader og tage af metal, inddækning, tagrender, rør og kedler, pumper, energianlæg.

Kloakmester

Afløbsinstallationer, der ligger under terræn, fra gulv eller fundament og videre ud i jorden, til spildevand, regnvand og drænvand.

Andre faggrupper og specialister

Det kan bestemt være en fordel, at benytte specialister til nichefaggrupper. Dette kunne være kølemontører som er specialister inden for varmepumper.
Der findes også firmaer, der har specialiseret sig i f.eks. isolering, og de kan være en mulighed, hvis dit byggeprojekt er afgrænset til f.eks. hulmursisolering, loftisolering mv.
Det samme gælder tagpaparbejder. Der er mange tømrerfirmaer som gerne vil brænde tagpap på, men det kan på det ”varmeste” anbefales, at lade tagspecialister føre brænderen oppe på ens tag, (læs desuden det vigtige vedr. forsikringer).

Mange køkkenfirmaer kan ud over at sælge indretningsløsninger og elementer også stå for selve byggeprojektet i hovedentreprise.
Skal du have udskiftet ruderne i dine vinduer med energiglas, men ikke skiftet rammerne, kan du kontakte en glarmester.

Få kontakt med håndværkeren

Du kan finde håndværkerne eller byggefirmaer på tre måder: ved personlig anbefaling, via internettet og her særligt diverse håndværkerlister. Du kan selvfølgelig også stadigvæk slå op i visse telefonbøger.

Personlige anbefalinger
Kender du selv et godt og velrenommeret byggefirma, som du har gode erfaringer med? Eller kan personer, du har tillid til, anbefale et godt firma? De gode personlige erfaringer er ofte den bedste anbefaling, et firma kan have. Husk blot, at du bør lave en klar aftale alligevel, selv om I kender hinanden i forvejen.

Via internettet

Flere hjemmesider tilbyder kontaktformidling mellem bygherre (dig) og firmaer. Det fungerer som regel sådan, at du på hjemmesiden beskriver din opgave, og du bliver så kontaktet af et eller flere byggefirmaer. Disse firmaer har dermed vist, at de er interesserede i at arbejde for dig, hvilket er et godt udgangspunkt. Du må aldrig indgå faste og bindende aftaler på baggrund af en beskrivelse på en hjemmeside. Det er slet ikke tilstrækkeligt!
Her er et par eksempler på hjemmesider, der formidler kontakt mellem bygherre og byggefirmaer.

www.sparenergi.dk (Energistyrelsen)
Vælg ”byggeemne”, og så kommer der håndværkerlister frem nederst.
www.anmeld-haandvaerker.dk
www.mesterguiden.dk
www.gratisbyggetilbud.dk
www.bygningsbevaring.dk/handvarkere

NB! Byggesagkyndig.nu indestår på ingen måde for kvaliteten af de byggefirmaer, som er tilknyttet de enkelte hjemmesider.

Er håndværkeren den rette til dit byggeprojekt?

Uanset hvordan du har fundet frem til de firmaer, du vil bede om at give tilbud, bør du bruge tid på at undersøge og vurdere, om de er de rigtige til at udføre dit byggeprojekt.

Autoriseret/faglært

Der findes ingen generel autorisation af håndværkere eller hovedentreprenører. Enhver kan kalde sig tømrer eller murer, men kun faglærte håndværkere har bevis på, at de har gennemført uddannelsen. Man kan godt være mester eller virksomhedsejer uden at være faglært.

Kun firmaer, der arbejder med el, gas, vvs og kloak, kan blive autoriserede. En autorisation er en form for kvalitetsstempel. Hvis du er i tvivl om et firmas autorisation, kan du tjekke i autorisationsregisteret på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside (www.sik.dk).

Faglig kompetence

Det er naturligvis helt afgørende, at firmaet er fagligt dygtigt. Du kan spørge, om de har udført samme type opgave tidligere, og – vigtigt – spørge til deres referencer. Nogle firmaer oplyser selv om tidligere opgaver på deres hjemmesider. Det optimale er, hvis du må kontakte tidligere kunder, men det er ikke altid sædvane. Men hvis du kan få oplyst kundenavne, så ring og spørg til deres tilfredshed med byggefirmaet. Blev den ønskede kvalitet leveret? Var der problemer undervejs? Holdt tidsplanen og budgettet? Var regningerne i orden? Blev fejl udbedret tilfredsstillende? I bedste fald får du lov til at kigge forbi og se nærmere på det arbejde, byggefirmaet har udført hos dem.

Erfaring

Har firmaet mere end tre års erfaring og gerne mere end fem? Er svaret ja, undgår du et ”døgnfluefirma”. I perioder med høj aktivitet i byggebranchen dukker en lang række mindre firmaer ofte op og tilbyder diverse (billige) håndværkerydelser uden at have den fornødne faglige ballast. Den type overlever dog sjældent i længere tid.

Hvis du skal bruge firmaet som hovedentreprenør, skal det naturligvis have erfaring med at være det, dvs. kunne lede og koordinere alle håndværkere, underentreprenører og underleverandører.

Trustpilot mv.

Trustpilot.dk er en af de mest kendte sider, for at finde andre anmeldelser af firmaer, både hhv. dårlige og gode oplevelser med firmaet.
Pas på med at dømme et firma ude pga. enkelte dårlige omtaler. En klagesag har altid flere sider af samme sag, og en klage bunder ikke altid alene på firmaets sagshåndtering.
Man kan også bruge siden www.anmeld-haandvaerker.dk som også nævnt ovenfor. De udråber også Årets Håndværkere.

Soliditet

Specielt når det drejer sig om hovedentreprisen på en om- eller tilbygning, er det vigtigt at vælge et firma, du også kan stole på økonomisk. Det vi sige, at du skal vurdere, om der er risiko for, at firmet lukker pga. økonomiske problemer.

Hvis tilbudsgiverne er et aktieselskab eller et anpartsselskab, kan du eller din revisor kontrollere firmaernes seneste årsregnskaber, men økonomien kan sagtens være i orden alligevel. Her må du i stedet støtte dig til om han har haft vækst i nogle år og dermed vist, at han har formået at drive en ordentlig virksomhed.

Uanset selskabsformen kan det derfor ofte være en god idé at få hovedentreprenøren til at stille garanti for arbejdes udførelse, selvom dette koster dig lidt ekstra. Dette rådgiver vi dig også om i kontraktfasen.

En god kemi

Du skal føle, at du taler godt med firmaets repræsentanter. At håndværkeren lytter til dig og forstår, hvad du siger, og at du også forstår det, håndværkeren siger. Der skal være en gensidig respekt og forståelse, ”kemien” skal være i orden. Misforståelser kan være både besværlige og dyre.

Seriøs interesse

Det nytter ikke meget, at firmaet er både godt og billigt, hvis det egentlig ikke ønsker at udføre opgaven. Det kan skyldes, at firmaet i forvejen har for meget at bestille, at opgavetypen ligger lidt uden for det, som firmaet plejer at udføre, eller at byggepladsen ligger for langt fra firmaets base. Det kan få opgaven til at trække ud, medføre byggesjusk og anden misligholdelse af aftalen.

Spørg derfor altid først, om de har tid til at udarbejde et tilbud til dig inden en bestemt tidsfrist, og også om, de har tid til at udføre opgaven på det tidspunkt, du ønsker.
Firmaer som giver tilbud uden at have set de fysiske rammer, eller haft tid til at komme forbi og hilse på jer, skal kasseres, (altså tilbuddene).

Tilknyttet brancheorganisation og garantiordninger

Mange firmaer oplyser i deres annoncer, hvilken brancheorganisation og evt. garantiordning de er tilsluttet. Ellers må du spørge. Medlemskab af en brancheorganisation giver en vis sikkerhed for den faglige standard. Mange brancheorganisationer deltager også i ankenævn, der behandler private forbrugeres klager over fejl og mangler.
Inden for flere fagområder er der garantiordninger, der kan dække udbedring af fejl og mangler, hvis du får medhold i din klage i ankenævnet, men firmaet ikke kan eller vil følge nævnets afgørelse, en nærmere sidst i vejledningen.

Flere garantiordninger dækker kun begrænsede entrepriser. Eksempelvis dækker Dansk Byggeris Byggaranti kun tab op til 100.000 kr. inkl. moms.

Hold dig fra personlige forhold

At hyre en entreprenør som du har personlig kontakt til, kan på ingen måder anbefales! Så selvom det kan være fristende at hyre et familiemedlem, eller en nær ven, så skal man holde sig langt væk fra dette. Det kan være gift for et ethvert forhold. Hvilket skyldes, at man må forvente visse gnidninger i ethvert byggeprojekt. Dette kan være alt lige fra fejl og mangler, til forsinkelser og ikke mindst fordyrelser af projektet i form af ekstraregninger.

Det samme gælder faderen til dit barns ven i skolen eller børnehaven, eller en anden bekendt, som du skal kunne tåle at mødes med privat i større eller mindre grad. Det kan ikke anbefales.

Sådan indhenter du tilbud

Håndværksarbejde kan udføres efter tilbud, overslag og regningsarbejde, og formen afhænger af, hvor stort dit byggeprojekt er.

Tilbud

Et tilbud er en bindende aftale om en fast pris på arbejdet og er i mange tilfælde den bedste form, fordi du på forhånd ved, hvad arbejdet kommer til at koste.
Det bør fremgå af tilbuddet, hvor længe det gælder, dvs. hvor lang frist du har for at acceptere tilbuddet, før det bortfalder. Det er som regel 1-3 måneder.
Nogle håndværkere tager betaling for at afgive tilbud, og nogle tager betaling for tilbuddet, hvis de ikke får opgaven. Det skal være aftalt på forhånd, men det kan være en god idé at afklare det ved selv at spørge.

Nogle håndværksmestre sender en ordrebekræftelse, f.eks. hvis de har givet et mundtligt tilbud. Det er vigtigt at læse den grundigt igennem for at se, om den stemmer overens med det aftalte. Hvis der er forskel på tilbuddet og ordrebekræftelsen, skal du straks kontakte firmaet og få det ændret. Det er ordrebekræftelsen, der gælder som aftale om det udførte arbejde, medmindre I efterfølgende indgår en egentlig skriftlig aftale.

Overslag

Et overslag er en anslået cirkapris og er ikke bindende. Der arbejdes efter regning, dvs. timeløn (se næste afsnit), og viser det sig, at arbejdet bliver dyrere end forventet, skal du som hovedregel betale håndværkerens endelige pris. Du skal aftale med håndværkeren, at han informerer dig undervejs, hvis ændringer i arbejdet vil gøre den endelige pris højere end forventet.
Denne form kan kun anbefales til små opgaver, eller på opgaver hvor omfang og kvalitet ikke kan fastlægges præcist på forhånd.

Den endelige pris må som udgangspunkt ikke overstige 15 % af overslaget.

Regningsarbejde

Når arbejde udføres med regning, får håndværkeren betaling for sine faktiske udgifter. Du betaler for det arbejde, der er udført, men du kender ikke prisen på forhånd. Det er en god idé på forhånd at spørge, hvor meget du skal betale pr. arbejdstime for henholdsvis svende, lærlinge og evt. arbejdsmænd. Spørg også, hvordan han beregner timeantal, og hvordan kørsel, værkstedstimer, pauser etc. bliver indregnet. Du skal aftale med håndværkeren, at han undervejs informerer dig om forbruget af timer og materialet.

Redningsarbejder kan kun anbefales til små opgaver og på opgaver hvor omfang og kvalitet ikke kan fastlægges præcist på forhånd.

Opgaver som er svære at beskrive præcist pga. mange ukendte faktorer, er ofte at foretrække udført som regningsarbejder. Skal entreprenøren nemlig give fast pris her, lægger han ofte rigeligt på, for at sikre sig. Og det kan vise sig, at være unødigt stort.

Ekstraarbejder

Hvis forudsætningerne for tilbuddet ikke holder, kan det være nødvendigt eller hensigtsmæssigt at der udføres såkaldt ekstraarbejde, som håndværkeren skal have ekstra betaling for. Det kan være, at en planlagt løsning ikke er mulig, eller at du undervejs foretager ændringer af projektet. For eksempel kan der vises sig uforudsete reparationsarbejder når først håndværkeren ”tager hul” på konstruktionerne. Hvis man ikke aftaler andet, udføres ekstraarbejder som regningsarbejde.
Erfaringsmæssigt bliver det ikke dyrere hver gang – men hver eneste gang!

Du skal altid sørge for at lave skriftlige aftaler om alt ekstraarbejde, der skal udføres. Dette kalder man ofte et aftalebrev.

Eksempelvis kan man godt stå på byggepladsen og lave mundtlige aftaler. Men spørg altid efter prisen! Og om ekstraarbejdet også rykker på færdiggørelses-tidspunktet. I så fald skal dette også aftales nærmere.

Så pris og tid skal fremgå af aftalesedlen.

For at hente tilbud skal du bruge følgende

Du har ret til at få tilbud fra lige så mange håndværkere, du ønsker. Men normalt vil 3-4 tilbud være tilstrækkeligt til at finde et firma, der kan levere tilfredsstillende arbejde til en acceptabel pris. Får du flere tilbud, bliver det vanskeligt at sammenligne dem. Da det tager tid at udregne tilbud, vil det også være urimeligt at ulejlige flere firmer en nødvendigt. I tider med meget aktivitet i byggebranchen kan du måske blive nødt til at kontakte flere firmaer, evt. ad flere omgange.

Udbudsmateriale

Udbudsmaterialet er det grundlag, håndværkeren eller hovedentreprenøren skal give tilbud ud fra. Det kan f.eks. være tegninger, beskrivelser, beregninger og materialelister. Udbudsmaterialet skal være korrekt og fyldestgørende, så tilbudsgiverne kan give dig så præcise tilbud som muligt. Det er nødvendigt, for at du kan sammenligne de forskellige tilbud og for at undgå problemer med aftalen og udførelsen af byggeprojektet. Der er selvfølgelig forskel på udbudsmateriale, afhængigt af hvor stort dit byggeprojekt er.

Mangelfuldt udbudsmateriale eller aftalegrundlag er den største årsag til ekstraarbejder og tvister.

Læs nærmere i dette link “Hvorfor er det så svært at bygge huse”.

Projektering

Ved større renoveringsprojekter, ombygninger, tilbygninger og lign. anbefaler vi klart at du som bygherre allierer dig med en projekterende rådgiver. Dette kan være en arkitekt, konstruktør eller bygningsingeniør, med erfaring i projekt-, materiale- og arbejdsbeskrivelser.

Dette er et helt emne i sig selv, hvordan man udarbejder et reelt og brugbart udbudsmateriale. Kontakter til den rette rådgiver er lige så vigtigt som at finde den rette håndværkere. Og du kan reelt bruge den samme fremgangsmåde her, som beskrevet ovenfor.

Du kan finde gode boligarkitekter på www.danskeboligarkitekter.dk

Du kan finde energikonsulenter og bygningssagkyndige (tilstandsrapporter) på www.boligejer.dk

Der findes en rådgiverliste på www.bygningsbevaring.dk/radgivere, som er eksperter indenfor bygningsbevaring.
Men ellers kender vi pt. ikke til rådgiverlister som man kan tilgå.

Opfølgning og vurdering af tilbud

Kontakt til tilbudsgivere

• Et par dage efter, at firmaerne bør have modtaget udbudsmaterialet, ringer du til dem og spørger f.eks. om følgende:
• Har de modtaget materialet og haft tid til at se lidt på det?
• Er de stadig interesserede, og kan de nå at udarbejde et tilbud inden for den tidsfrist, du har fastsat?
• Har de spørgsmål til materialet?

Hvis der opstår spørgsmål om tekniske forhold eller lignende, skal du bedre de tilbudsgivende kontakte din byggerådgiver som har stået for projekteringen.
Du skal forsøge at svare på deres spørgsmål og skrive spørgsmålene og dine svar ned som dokumentation og senere bilag til entreprisekontrakten. Hvis spørgsmålene handler om tekniske forhold eller lignende, og du har en rådgiver tilknyttet dit byggeprojekt, bør du lade ham svare.

Hvis der opstår ændringer i projektet som følge af spørgsmål, skal du sende kopier af spørgsmål og svar til de andre tilbudsgivere, et såkaldt rettelsesblad. I rettelsesbladet kan du også beskrive eventuelle ændringer i materialevalg, hvis du f.eks. har skiftet mening om typen af sanitet eller armaturer. Send rettelsesbladet ud til alle firmaerne, 3-4 dage inden fristen for firmaernes aflevering af tilbud. Ellers kan de indkomne tilbud ikke sammenlignes, og det bliver vanskeligere for dig at afgøre, hvilket der er bedst og billigst.

Under samtalerne kan du ”lodde stemningen” hos firmaerne. Virker de oprigtigt interesseret eller ”ligeglade”? Hvis firmaerne ikke afleverer deres tilbud til den aftalte tid, kan det være tegn på, at de har for meget andet at lave og ikke er seriøst interesserede i din opgave. Men det kan også være, at de venter på svar fra deres underleverandører, er røget ind i travlhed eller lignende. Det er ikke ualmindeligt, at man er nødt til at rykke – måske alle 3-4 firmaer – for aflevering af tilbud, ikke mindst i perioder med travlhed i byggebranchen.

Vurdering af tilbud

Når du modtager tilbuddene, skal du gennemgå og vurdere dem grundigt og overveje konsekvenserne for dig og dit byggeprojekt. Det er sjældent muligt ved første øjekast at afgøre, hvilket tilbud der er bedst og mest økonomisk.

Tilbuddene kan indeholde forbehold, som er forskellige fra entreprenør til entreprenør. En entreprenør kan f.eks. tage forbehold for at han kan nå arbejdet til det anførte tidspunkt, eller forbehold for at eventuel ekstrafundering ikke er inkluderet i tilbudet. Hvilke konsekvenser – i særdeleshed økonomiske – vil de have for dig? Dette hjælper Byggesagkyndig.nu dig med at afklare.

Uklarheder ved vurdering af tilbud kan også skyldes, at entreprenøren måske har undladt at sætte pris på dele af projektet, eller har givet tilbud på materialer eller løsninger, der afviger fra det du beskrev.

For at lette beslutningsprocessen kan en samtale eller forhandling med et eller flere af firmaerne være formålstjenlig. Som lægmand kan det dog være vanskeligt at forhandle ”hårde” byggefacts og økonomi med en erfaren entreprenør. Selv om entreprenøren sjældent bevidst vil forsøge at snyde dig, handler enhver forhandling jo om at tale sin egen sag, og entreprenøren er hverken din uvildige rådgiver eller repræsentant for en velgørende organisation. Byggesagkyndig.nu deltager derfor i samtaler med den hovedentreprenør, som du vælger til opgaven.

Bygherrerådgivning

Bygherrerådgivning er ikke det samme som generel byggerådgivning. En byggerådgiver kan sagtens alene stå for projekteringen, altså tegninger og udbudsmaterialet – hvor en bygherrerådgiver er en rådgiver som rådgiver dig som bygherre, både vedr. spørgsmål fra den projekterende som fra håndværkeren.

En bygherrerådgiver varetager alene dine interesser, og er typisk også den person/firma som du hyrer til at føre tilsyn med hele projektet.
Ofte er den projekterende også bygherrerådgiver. Men allerede her er der et misforhold. For hvis den projekterende har lavet en projekteringsfejl, så er det dig som bygherre som skal dække dette, typisk i form af ekstraregninger fra entreprenøren. I tilfælde som dette kan en bygherrerådgiver være en fornuftig allierede.

En Bygherrerådgiver er typisk også ham/hende der bistår jer ved afleveringsforretningen, hvor man gennemgår arbejdet for fejl og mangler.
Læs mere om bygherrerådgivning her.

Lav en god aftale

Den proces, der fører frem til aftalen med håndværkerne, er den vigtigste i dit byggeri. For når aftalen er skrevet under, fanger bordet! Når beslutningen om byggefirma er truffet, gælder det altså om at få lavet en god aftale.

Aftalegrundlag og formularer

Du får din Bygherrerådgiver, eller en advokat med særlig virke inden for entrepriseret til at udarbejde et aftalegrundlag, (kontrakt) specielt til brug ved dit byggeprojekt. Kontrakten skal bygge på det regelsæt, der hedder AB92, som en lang række af byggeriets parter står bag. Regelsættet giver dig bl.a. en vis sikkerhed omkring betaling, ansvar og forsikring, tidsplan og dagbøder.

Til mindre ombygningsarbejder, (hvor man ikke bruger en byggerådgiver) kan vi anbefale at der som minimum indgås en Forbrugeraftale. Denne bygger på nogle lign. aftalebetingelser som AB92, men hvor der er mere fokus på håndværkeren/entreprenøren som rådgiver og den professionelle part, overfor en forbruger.

Standardkontrakten hentes på nettet og udfyldes sammen med entreprenøren. Og til denne gælder så betingelserne i AB Forbruger. AB-Forbruger står for ”Almindelige Betingelser for byggearbejder for Forbrugere”.

Som en anden god ting, findes der standard ”tillægsaftaler” eller aftalesedler som kan hentes og vedlægges undervejs.

Med en god håndværker og seriøs kontrakt kan du nu trygt lade dit byggeprojekt begynde.

Mere information

Medlem af Dansk Byggeri og BYG Garantiordning

Dansk Byggeri er en brancheorganisation med cirka 6.000 medlemsvirksomheder inden for bygge- og anlægssektoren. Medlemmerne er omfattet af BYG Garantiordning, som giver dig en vis tryghed som privat bygherre. Fejl og mangler, som byggefirmaet ikke umiddelbart ønsker at udbedre, kan du nemlig klage over til Byggeriets Ankenævn. Hvis du får medhold, men byggefirmaet ikke efterlever ankenævnets kendelse og udbedrer manglerne, dækker BYG Garantiordningen med op til kr. 150.000,- inkl. moms pr. byggesag. Ordningen dækker også, hvis firmaet i mellemtiden er gået konkurs.

Navnet BYG Garantiordning og dets logo misbruges af og til af byggefirmaer, som ikke er medlem. Du kan tjekke et firmas medlemskab af ordningen og se reglerne på www.byggaranti.dk. Firmaet skal være medlem på det tidspunkt, hvor aftalen indgås, ellers dækker garantiordningen ikke.

Du kan også bruge BYG Garantiordningens medlemssøgning til at søge efter firmaer, du gerne vil have til at give tilbud.

Din sikkerhed

Det er en fordel for dig, at indgå aftale med et firma, der både er medlem af en brancheorganisation og omfattet af en garantiordning. Du skal dog være opmærksom på, at der er grænser for, hvor meget en ordning kan dække (økonomisk, byggeritype, bygningsdele etc.). Dette kan du undersøge på de forskellige garantiordningers hjemmesider.

Hvis du bruger et firma, som ikke er tilsluttet en garantiordning, og firmaet ikke ønsker at udbedre fejl og mangler, er du nødt til at køre en voldgiftssag eller et civilt søgsmål ved de almindelige domstole, hvis du vil prøve at få erstatning. Det kan være mere omstændeligt og tidskrævende end en sag gennem et ankenævn. Hverken voldgiftssystemet eller domstolene indeholder nogen ”garantiordning”, så hvis firmaet i mellemtiden er gået konkurs, må du selv betale for udbedringen af fejl og mangler.

Under byggeriets udførelse skal du som hovedregel aldrig betale for arbejde, du ikke har fået udført. Hvis du bliver uenig med byggefirmaet undervejs eller ved afslutningen af arbejdet, kan du også tilbageholde en del af betalingen, indtil I har fundet ud af en måde at løse problemerne på. Det bør du meddele firmaet skriftligt.

Ankenævn

Der er to store statsligt godkendte ankenævn, Byggeriets Ankenævn og Håndværkets Ankenævn, der dækker de fleste håndværksydelser.
Andre brancher har oprettet private ankenævn, der behandler klager over medlemmernes arbejde. Ikke alle private ankenævn er godkendt af offentlige myndigheder, men de er en forholdsvis billig klagemulighed.

Før du kan klage til et ankenævn, skal først klage skriftligt til byggefirmaet, som skal afvis din klage eller undlade at reagere på din klage før du kan klage til et ankenævn. Hvis du klager over en håndværker til et ankenævn, men er utilfreds med afgørelsen, kan du altid anlægge sagen ved voldgiften eller domstolene.

Byggeriets Ankenævn behandler klager over maler-, murer-, tømrer-, snedker-, gulv-, køkken-, stenhugger-, tække-, kloak-, brolægger-, anlægsgartner- og jordarbejder samt leverancer af vinduer, yderdøre og køkkenelementer. Du kan klage over arbejdets kvalitet og arbejdets pris. Der kan ikke klages over nybyggeri, hvis den samlede entreprisesum for hele byggeriet overstiger 1 mio. kr. inkl. moms.

Ankenævnet behandler primært klager over virksomheder, der er medlem af Dansk Byggeri. Kun disse virksomheder er forpligtede til at deltage i sagen og til at efterleve ankenævnets kendelse. Siden 1. juli 2005 er Byggeriets Ankenævn begyndt at offentliggøre navne på firmaer, der ikke følger nævnets afgørelser.
www.byggerietsankenaevn.dk

Håndværkets Ankenævn behandler klager over nybygnings-, ombygnings-, tilbygnings-, og reparationsarbejder vedrørende vvs-, bygningssmede-, maler-. snedker-, tømrer-, murer-, kloak-, belægnings- og anlægsgartnerarbejde samt klager over leverancer af vinduer, yderdøre og termoruder. Ankenævnet behandler ikke klager over arbejder, hvor den samlede entreprisesum er under 3.000 kr. inkl. moms. Klager over nybyggerier, hvor den samlede entreprisesum overstiger 1 mio. kr. inkl. moms, kan kun behandles, hvis virksomheden er medlem af en de organisationer, der står bag nævnet.

Bag ankenævnet står Håndværksrådet, Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening, Danske Anlægsgartnere, Danske Malermestre, Danske Snedker- og Tømrermestre, DS Håndværk & Industri og Kristelig Arbejdsgiverforening.
www.hvanke.dk

Garantiordninger

Ud over Dansk Byggeri har andre brancheorganisationer også garantiordninger, f.eks. Gulvbranchen, Malermestre, Glarmestre, Hulrumsisolering, Køkken Anke Foreningen.